Więcej stabilności

W opinii pośredników nieruchomości coraz częściej widać większą równowagę między stroną kupującą a sprzedającą. Transakcje nie są już podejmowane tak impulsywnie jak wcześniej, a uczestnicy rynku mają więcej czasu na analizę i negocjacje.

Choć nadal nie można mówić o pełnym komforcie, widoczna jest zmiana podejścia. Mniej nerwowych reakcji i większa skłonność do rozmów o cenie sprawiają, że proces sprzedaży czy zakupu przebiega bardziej płynnie.

Poprawa nie tylko dla jednego segmentu

Lepsze nastroje nie ograniczają się wyłącznie do mieszkań. Z danych wynika, że poprawa objęła wszystkie główne segmenty rynku, od domów, przez działki, aż po najem.

Szczególnie zauważalny wzrost optymizmu dotyczy działek budowlanych, gdzie oceny pośredników wyraźnie się poprawiły. To segment, w którym oprócz sezonowości znaczenie mają też zmiany w planowaniu przestrzennym i rosnące zainteresowanie zakupem gruntów z jasnym statusem prawnym.

Początek roku tradycyjnie ożywia rynek

Pierwszy kwartał często przynosi większą aktywność i tym razem było podobnie. Po spokojniejszym okresie zimowym rynek naturalnie przyspiesza, a liczba zapytań i ofert rośnie.

Widać jednak, że tegoroczne ożywienie nie wynika wyłącznie z sezonu. W porównaniu do ubiegłego roku oceny rynku są wyższe w każdej kategorii, co sugeruje bardziej trwałą poprawę, a nie jedynie chwilowe odbicie.

Co stoi za poprawą nastrojów?

Według Bogusława Półtoraka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lepsze nastawienie to efekt kilku nakładających się czynników. Wśród nich pojawiają się m.in. obniżki stóp procentowych, które zwiększyły dostępność kredytów, oraz większa skłonność sprzedających do dostosowywania cen do realiów rynku.

Ekspert zwraca też uwagę na szerszy kontekst gospodarczy i większy optymizm co do kolejnych miesięcy. To wszystko przekłada się na większą aktywność zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Nadal istnieją bariery

Poprawa nastrojów nie oznacza, że rynek działa bez ograniczeń. Wciąż widoczne są czynniki, które mogą hamować tempo zmian. Należą do nich m.in. wysokie ceny nieruchomości czy koszt finansowania zakupu.

Dodatkowo na decyzje uczestników rynku wpływają kwestie makroekonomiczne i sytuacja międzynarodowa. Jak podkreśla Bogusław Półtorak, mimo stabilizacji nadal pojawiają się obawy związane z inflacją czy ogólną kondycją gospodarki.

Perspektywy na kolejne miesiące

W najbliższym czasie można spodziewać się kontynuacji obecnego trendu. Jeśli utrzymają się korzystne warunki kredytowe i stabilna sytuacja gospodarcza, rynek ma szansę dalej się uspokajać.

Jednocześnie warto pamiętać, że dynamika zmian może być różna w zależności od segmentu i lokalizacji. Mimo to coraz więcej wskazuje na to, że rynek nieruchomości wchodzi w bardziej uporządkowaną fazę, w której decyzje są podejmowane spokojniej i z większą świadomością.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak kształtują się siły popytu i podaży na polskim rynku nieruchomości?

Raport Otodom z czerwca 2025 roku wskazuje, że w siedmiu największych miastach w Polsce sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań. To niewiele, zwłaszcza odnosząc się do majowych wzrostów. Wyraźnie widoczna jest przewaga popytu nad nową podażą, największą licząc od września 2023 roku. Na rynku dostępnych było w czerwcu 62,1 tys. mieszkań, czyli właściwie tyle samo, co w maju. Zmiany okazały się naprawdę symboliczne i spowodowane sprzedażą wcześniej zarezerwowanych nieruchomości. W szerszej perspektywie można ocenić, że wybór dla kupujących jest znacznie większy niż przed rokiem, gdy liczba dostępnych lokali była o 30% mniejsza.

W czerwcu sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w kraju spadła aż o 13% miesiąc do miesiąca. Jednak w perspektywie rocznej wzrosła o 9%.

Jednorazowy impuls – jakie są prognozy na przyszłość?

Kiedy w maju bieżącego roku po wielu miesiącach RPP zdecydowała o obniżce stóp procentowych o 50 punktów bazowych, mieliśmy do czynienia z impulsem, który ożywił rynek. Jednak słabsze wyniki sprzedaży z czerwca potwierdzają, że było to tylko chwilowe. Entuzjazm wykazywany przez kupujących i deweloperów, wyraźnie osłabł.

W czerwcu tego roku rosły wskaźniki wyprzedaży oferty, na większości rynków w kraju, zarówno jeśli chodzi o rynek wtórny, jak i pierwotny. Maleje liczba ofert, ale i aktywność kupujących.

Wyjątkiem jest Kraków, gdzie według wstępnych danych ekspertów w czerwcu 2025 roku sprzedano około 560 mieszkań. W przypadku mieszkań w Warszawie natomiast nieznacznie skrócił się czas oczekiwania na zdecydowanego klienta i podpisanie umowy.

Otodom przytacza ostrożnie optymistyczne prognozy firm deweloperskich na II połowę 2025 roku. W dalszym ciągu realizowane będą inwestycje na rynku pierwotnym, ale eksperci nie przewidują, by było ich znacznie więcej. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do swoich ofert mniej więcej 2,5 tys. lokali. To stosunkowo niewiele, zwłaszcza gdy zdamy sobie sprawę, że mają znaczne rezerwy pozwoleń na budowę. Firmy deweloperskie wyraźnie dostosowują ofertę do faktycznego tempa sprzedaży mieszkań. Mniejsze znaczenie mają dla nich prognozy popytowe.

Dzięki ponownym obniżkom stóp procentowych z lipca tego roku można spodziewać się utrzymania cen na poziomie z czerwca. Jednocześnie powinno to stać się motorem napędowym dla popytu na nowe i używane mieszkania. Zwiększająca się zdolność kredytowa polskich kredytobiorców powoduje, że stać ich na zakup większych lokali.

Artykuł Po majowym odbiciu, sprzedaż mieszkań znowu stanęła pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Dlaczego warto dokładnie analizować oferty portali?

Każdy portal nieruchomości oferuje specyficzne narzędzia oraz możliwości promocyjne, dlatego warto dobrze przeanalizować koszty i korzyści płynące z konkretnego abonamentu. Dobrze dobrany portal może znacząco zwiększyć liczbę potencjalnych klientów oraz efektywność sprzedaży czy wynajmu nieruchomości.

Korzystanie z większej liczby portali również jest strategią wartą rozważenia, gdyż pozwala dotrzeć do szerszego grona odbiorców. Jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które trzeba uwzględnić w planie marketingowym firmy.

Co powinieneś wziąć pod uwagę?

Podczas wyboru portalu warto ocenić:

• Zasięg i popularność portalu w regionie, na którym działa biuro.
• Możliwość elastycznej zmiany abonamentu w zależności od potrzeb.
• Dodatkowe narzędzia marketingowe, takie jak raporty analityczne, wsparcie techniczne czy integracja z CRM.
• Koszty dodatkowych wyróżnień, które mogą znacząco zwiększyć widoczność oferty.
• Opinie innych profesjonalistów – warto zapoznać się z rekomendacjami i recenzjami użytkowników.

Najczęstsze błędy przy wyborze portalu

Profesjonaliści często popełniają kilka błędów przy wyborze portalu, takich jak:

• Skupienie się wyłącznie na cenie – niska cena nie zawsze idzie w parze z jakością i efektywnością.
• Brak analizy realnego zasięgu portalu – niektóre portale, mimo atrakcyjnej ceny, mogą mieć bardzo ograniczony zasięg.
• Zaniedbanie kosztów dodatkowych – takich jak wyróżnienia ofert, które w dłuższej perspektywie znacząco wpływają na budżet.

Podsumowanie

Na tle konkurencji szczególnie wyróżnia się portal Nieruchomosci-online.pl, oferując korzystne warunki współpracy, atrakcyjne cenowo pakiety oraz wysoką jakość narzędzi wspierających sprzedaż i wynajem nieruchomości. Decyzja o wyborze portalu powinna być jednak zawsze oparta o indywidualne potrzeby agencji oraz specyfikę lokalnego rynku. Przeprowadzenie szczegółowej analizy oraz konsultacje z przedstawicielami portali pozwolą dokonać najbardziej korzystnego wyboru, który realnie wpłynie na rozwój biznesu nieruchomościowego.

Artykuł Portale nieruchomości – zestawienie kosztów publikacji ofert dla profesjonalistów pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak klienci oceniają agentów nieruchomości?

Wspomniane badanie zostało przeprowadzone w drugiej połowie 2024 roku i miało formę ankiety, w której opinię wyraziło 2,2 tys. użytkowników serwisu Nieruchomosci-online.pl.

Oto, jak usługi agentów nieruchomości oceniają osoby, które z nich skorzystały:

• 51,7% – pozytywnie,
• 26,1% – neutralnie,
• 22,2% – negatywnie.

Autorzy badania zwracają uwagę, że dla wielu osób wyniki mogą być zaskakujące, tym bardziej, że usługi pośredników nieruchomości są przedstawiane w dość krytycznym świetle. W mediach mówi się głównie o przypadkach wskazujących na nierzetelność, przy czym ponad 77% badanych nie ocenia negatywnie takich usług.

Jeśli weźmiemy pod uwagę role, które odgrywali badani, to ich oceny były następujące:

• sprzedający: pozytywna – 56,5%, neutralna – 17,8%, negatywna – 25,7%.
• wynajmujący: pozytywna – 61,8%, neutralna – 25%, negatywna – 13,2%.
• kupujący: pozytywna – 49,7%, neutralna – 26,8%, negatywna – 23,5%.
• najemcy: pozytywna – 47,73%, neutralna – 37,5%, negatywna – 14,77%.

Co wpłynęło na pozytywną ocenę pośredników?

Uczestnicy badania wskazali, co miało wpływ na ich ocenę. W przypadku pozytywnych najważniejszymi aspektami były: skuteczność działania – 40,8% wskazań, bezpieczeństwo transakcji – 36,7%, i oszczędność czasu – 36,4%. Natomiast czynnikami, które decydowały o wystawieniu negatywnych opinii, były przede wszystkim: zbyt wysokie wynagrodzenie – 55,4%, brak zaangażowania – 44,6%, brak efektów współpracy – 32,9% i nieinformowanie o działaniach – 32%.

Co powinien robić dobry pośrednik nieruchomości?

Autorzy badania zapytali również uczestników o to, co powinien robić dobry agent. Najwięcej osób wskazało odpowiedź – zweryfikować status prawny nieruchomości (41,8% respondentów). 40,5% odpowiedziało, że musi przygotowywać i promować ofertę, a 40,4% – obsługiwać zainteresowanych i prezentować nieruchomość. Według 40,2% powinien organizować cały proces zakupowy i dokumenty. 35,5% uważa, że jego zadaniem jest weryfikowanie stanu technicznego nieruchomości. Według 31,1% dobry agent analizuje i doradza w decyzjach, a dla 31,2% – weryfikuje strony transakcji. 30,6% twierdzi, że powinien reprezentować w negocjacjach, a 17,6% – wspierać w pozyskiwaniu kredytu.

Oczekiwania klientów w stosunku do agentów są duże, natomiast wszystkie wymienione zadania są typowymi, które towarzyszą zawieraniu takich transakcji. Ponadto ankietowani, którzy nie korzystali jeszcze z usług pośrednika, odpowiedzieli na pytanie, co by ich do tego skłoniło. Najczęściej wskazywali, że zrobiliby to ze względu na: brak efektów własnych działań, poznanie jasnych korzyści ze współpracy, dobre opinie w internecie o agencie i zaproponowanie przez niego niższego wynagrodzenia.

Artykuł Klienci pozytywnie oceniają pośredników w obrocie nieruchomościami pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

JLL zbadało, jak wygląda sprzedaż nowych mieszkań na sześciu kluczowych rynkach w kraju – w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. W III kwartale 2024 roku sprzedano 9,2 tys. lokali, a w analogicznym okresie zeszłego roku 16,4 tys., co daje spadek o 44 proc.

Na spadający popyt reaguje również strona podażowa. Co prawda deweloperzy w III kwartale obecnego roku wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż w tym samym czasie w 2023 roku, ale wzrost był niewielki – z 10 tys. mieszkań do 12,5 tys.

Może nie zapaść, ale wyciszenie rynku

Dane, dotyczące zarówno popytu, jak i podaży, pokazują, że rynek nieruchomości znajduje się w fazie wyciszenia. Największy spadek popytu na mieszkania kwartał do kwartału, bo aż o 22 – 25 proc. odnotowano w Poznaniu i Łodzi. Zmniejszenie zainteresowania nabywców rynkiem pierwotnym miało także miejsce we Wrocławiu i Trójmieście, ale tam spadek nie przekroczył 10 proc.

Kiedy popatrzymy na drugą stronę rynku widać, że deweloperzy również spowolnili swoje działania. Co prawda rok do roku wprowadzili do oferty więcej mieszkań, ale gdy porównamy sytuację kwartał do kwartału, to widać, że nowa podaż znacznie się zmniejszyła.

W Łodzi, Poznaniu i Trójmieście spadek był najbardziej widoczny, bo wyniósł aż 36 – 39 proc.

Ceny na stabilnym poziomie

O spowolnieniu na rynku świadczy także poziom cen, które w największych polskich miastach utrzymują się na stabilnym poziomie. Jak wyjaśniają eksperci z JLL, deweloperzy oczywiście zareagowali na mniejsze zainteresowanie kupujących, więc nowe inwestycje są kierowane głównie do zamożnych klientów gotówkowych albo z wysoką zdolnością kredytową, którzy niezależnie od aktualnej sytuacji rynkowej mają środki na zakup mieszkania. To właśnie te inwestycje odpowiadają za delikatny wzrost cen.

Bo jak pokazują dane, w III kwartale 2024 r. ceny mieszkań wzrosły tylko symbolicznie – w skali kraju o 0,8 – 2 proc. Choć są oczywiście miasta, gdzie nieruchomości podrożały w większym stopniu. W mieszkania w Łodzi o 15 proc. rok do roku, w Trójmieście o 14 proc., a w Warszawie o 11,5 proc.

Rynek w oczekiwaniu

Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor z JLL wyjaśnia, że osoby, które nie muszą pilnie kupić mieszkania, wstrzymują się z tą decyzją. Drogie i trudno dostępne kredyty hipoteczne, wysokie ceny nieruchomości i niepewność związana z nowym programem wsparcia mieszkalnictwa Kredyt #naStart odwodzą ich od realizacji planów mieszkaniowych.

Warto jednak zauważyć, że banki nie mają już czasu czekać na decyzje rządowe i wykonują już pierwsze ruchy odnośnie uatrakcyjnienia oferty kredytów hipotecznych. Aby przyciągnąć klientów, obniżają marże, ale wciąż przy wysokim poziomie stóp procentowych kredyty są relatywnie drogie.

Artykuł Dużo mniej transakcji na rynku mieszkaniowym. Czy to już zapaść? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak się kształtują ceny w ofertach sprzedaży?

Mimo rosnących pensji kredyty hipoteczne wciąż pozostają drogie. Para zarabiająca po 80% średniej krajowej musi przeznaczyć na ratę niemal 50% dochodów. Bardzo możliwe, że właśnie przez to potencjalni inwestorzy prywatni odkładają zakupy na rynku nieruchomości. W maju do banków trafiło tylko 25,9 tysięcy wniosków o pożyczkę mieszkaniową. To trzeci najniższy wynik na przestrzeni ostatnich trzech lat.

Tymczasem ceny ofertowe lokali mieszkalnych w maju były przeciętnie o niemal 1% wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Spadki odnotowano tylko w 7 z 17 miast objętych analizą. Co ciekawe jedynym miastem gdzie korekta w dół była obserwowana i w kwietniu, i w maju był Sosnowiec. We wszystkich innych miastach gdzie mieszkania straciły na cenie w kwietniu, w następnym miesiącu odnotowano wzrosty. Jak widać w perspektywie tego krótkiego okresu trudno mówić o stabilizacji cen ofertowych lub ugruntowaniu tendencji spadkowych.

W skali miesiąc do miesiąca najbardziej wyraźne spadki zarejestrowano w Katowicach i sięgnęły one -5,1%. W Gdyni i wspomnianym Sosnowcu korekty wyniosły po -2,8%. W tej samej perspektywie najbardziej podrożały mieszkania w Toruniu. Ich stawki ofertowe skoczyły o niemal 12%. Dla porównania mieszkania w Warszawie, w ciągu omawianych dwóch miesięcy 2024 roku, podrożały o 2,2%.

Mniejszy popyt hamuje wzrost cen?

Podwyżki cen ofertowych pokazują oczekiwania sprzedających, ale nie muszą pokrywać się ze stawkami pojawiającymi się w aktach notarialnych. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami potwierdzają, że aktywność kupujących w pierwszych miesiącach 2024 znacząco się zmniejszyła. W sytuacji, gdy mieszkania nie sprzedają się tak szybko, jak choćby rok temu, można spodziewać się, że ceny ofertowe zaczną spadać.

Prognoza ta ma szansę się sprawdzić tym bardziej że według danych Otodom Analytics w maju sprzedaż nowych mieszkań w 7 największych miastach była o 10% niższa niż w kwietniu i o 20% mniejsza w skali rok do roku.

Czy sytuacja ta może doprowadzić do załamania popytu i wyraźnego spadku cen? Zdaniem NBP jest to mało prawdopodobne. Zdaniem bankowych specjalistów wyraźny wzrost pensji ma szansę złagodzić rosnące koszty kredytu i skłonić polaków do inwestowania. Z drugiej strony jednak osoby młode, które nie osiągają wysokich dochodów, nie mają szans na pożyczkę mieszkaniową i własne lokum. W tej grupie wiekowej dostępność mieszkania jest wyjątkowo niska.

Artykuł Ceny ofertowe mieszkań jeszcze rosną, ale popyt spadł pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Bez świadectwa ani rusz

Od 1 kwietnia 2024 bez dokumentu poświadczającego jakość energetyczną zabudowy nie będzie można jej sprzedać, a od 28 kwietnia bez dopełnienia tego obowiązku nie uda się też wynająć domu. Według nowych zasad będzie to sprawdzane w czasie obowiązkowych kontroli, a ich częstotliwość będzie zależała od rodzaju źródła ciepła w domu. Choć obowiązek wyrobienia świadectwa energetycznego nie jest niczym nowym, do tej pory istniał głównie w teorii. Nowe przepisy mają sprawić, że to się zmieni. Już niedługo właściciele domów wystawionych na sprzedaż lub wynajem bez świadectwa nie będą mogli sfinalizować transakcji ani zawrzeć umowy z lokatorami.

Dokument opisujący jakość energetyczną zabudowy musi posiadać każdy dom wybudowany po 2009 roku. W wypadku tego typu inwestycji świadectwo energetyczne przygotowuje się na etapie planów i dołącza do dokumentacji domu po zakończeniu budowy. Co ważne przepisy z kwietnia 2023 wprowadziły też system cyklicznych kontroli w domach. Audytor będzie sprawdzał przede wszystkim zgodność stanu faktycznego z zapisami w dokumencie i skupi się na systemie grzewczym.

Świadectwo energetyczne muszą posiadać właściciele domów. Z tego obowiązku wyłączone są tylko niektóre grupy nieruchomości. W tej chwili tego rodzaju dokumentu nie muszą wyrabiać między innymi właściciele zabudowań przemysłowych bez ogrzewania czy domów zamieszkanych przez maksymalnie 4 miesiące w roku.

Jeśli nasza nieruchomość nie jest wyłączona z obowiązku posiadania świadectwa, nie powinniśmy tego lekceważyć. Brak niezbędnej dokumentacji, nawet gdy nie chcemy wprowadzić naszego domu na rynek, wiąże się z ryzykiem kary finansowej. Warto przy tym pamiętać, że raz wyrobiony dokument nie chroni nas bezterminowo. Świadectwo trzeba odnawiać co 10 lat. Nowy dokument jest niezbędny również wtedy, gdy w domu został przeprowadzony remont wpływający na zużycie energii w czasie jego eksploatacji.

Co z kontrolami?

Jak wspominaliśmy, ustawa wprowadzająca obowiązek posiadania świadectwa energetycznego mówi też o kontrolach systemu ogrzewania. Ich częstotliwość zależy od źródła ciepła w naszym domu. Liczą się zarówno moc kotła, jak i używane w nim paliwo. Audyty są realizowane w czterech trybach.

Co dwa lata wizyty kontrolera mogą spodziewać się właściciele kotła opalanego paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW. Co trzy lata kontrole będą dotyczyć źródeł ciepła niewymienionych w zestawieniu lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW. Raz na cztery lata trzeba będzie sprawdzić kotły ogrzewane gazem o mocy większej niż 100 kW. Natomiast raz na pięć lat kontroli mogą spodziewać się właściciele kotłów o mocy od 20 kW do 100 kW.

Artykuł Ruszą kontrole świadectw energetycznych? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Indeks nastrojów rynkowych (INPON) w IV kw. 2023 r. zmniejszył się o 5 pkt do 55,5 pkt. Choć jest to wyraźne obniżenie wskaźnika, to wciąż barometr koniunktury na rynku nieruchomości utrzymał się powyżej granicy 50 pkt, czyli powyżej linii wyznaczającej poziom optymizmu.

Wśród opinii zebranych od 1200 agentów nieruchomości z całego kraju, przeważały głosy, że za obniżenie wartości indeksu w IV kw. odpowiedzialne są głównie trzy czynniki. Najważniejszym powodem jest wyczerpanie się środków z programu Bezpieczny Kredyt 2%, ale także ewidentne przeszacowanie cen wielu nieruchomości, szczególnie tych o mniejszym metrażu. Dodatkowo tradycyjnie już, w ostatnim kwartale roku kupujący wykazali mniejszą aktywność na rynku.

Brak chętnych na duże mieszkania

W IV kw. mieszkania otrzymały najwyższą ocenę wśród wszystkich kategorii nieruchomości, które jednocześnie też zanotowały najmocniejszy spadek nastrojów. Lokale 1-pokojowe odnotowały spadek o 7,3 pkt. Dla segmentu mieszkań większych ocena była jeszcze niższa, bo zmalała o 8,7 pkt.

W ostatnim kw. 2023 r. wciąż największym zainteresowaniem cieszyły się kawalerki i mieszkania 2- i 3- pokojowe z przedziału cenowego 500-800 tys. zł. Wciąż problem stanowiła nierównowaga pomiędzy popytem i podażą na mieszkania o takim metrażu. Natomiast znalezienie chętnych na kupno lokali o większych powierzchniach nadal było wyzwaniem.

Według analizy specjalistów głównym czynnikiem destabilizującym sytuację na rynku nieruchomości było oczekiwanie na decyzję rządu odnośnie przyszłości Bezpiecznego Kredytu 2%, i czy w nowym roku znajdą się fundusze na kontynuowanie programu. W związku z tym, wśród kupujących zapanowały stres i konieczność pośpiechu, aby umowy zawierać jak najszybciej. Znane są przypadki, gdzie ceny atrakcyjniejszych nieruchomości były licytowane w górę.

Ucierpiał jednak nie tylko segment mieszkań, ale cały rynek. Spadek indeksu nastrojów odnotowano także w segmencie domów (- 3,7 pkt), działek budowlanych (-1,2 pkt), a także najmu (kawalerek -6 pkt, mieszkań większych – 6,7 pkt).

W 2024 r. musi zostać odbudowana podaż

W badaniu zapytano też o prognozy na I kw. 2024 r. 43% pośredników przewiduje, że popyt na kawalerki wzrośnie jedynie umiarkowanie. Kolejne 36% spodziewa się utrzymania koniunktury z końca ubiegłego roku. W przypadku większych mieszkań zdania są podzielone. 44% ankietowanych zakłada wzrost popytu w I kw. a z kolei 31% mówi o spadku zainteresowania.

Według specjalistów, w 2024 r. kluczowe będzie odbudowanie podaży na rynku pierwotnym, a także dalszy wzrost dostępności do kredytów. Rząd podejmuje próbę stymulowania rynku mieszkaniowego, zapowiadając program „Mieszkanie na start”, który będzie posiadał kryteria dochodowe i rodzinne.

Artykuł Gorąco w segmencie małych mieszkań, spokojnie w segmencie dużych pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak Bezpieczny Kredyt wpłynął na sytuację na rynku?

Dynamiczne wzrosty cen zaczęły się jeszcze przed startem BK2%, a po wprowadzeniu programu rynek zaczął notować rekordy. Na przykład, tuż po uruchomieniu programu, ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 5%, w Krakowie o 7%, a we Wrocławiu o ponad 6% – i to wszystko w ciągu zaledwie dwóch miesięcy. Czy tak właśnie wygląda cel programu – zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych?

Wzrost cen był z jednej strony reakcją na nastroje, a z drugiej na realnie wzmożony popyt. W ten sposób program przyczynił się do zmniejszenia podaży mieszkań na rynku. Liczba unikalnych ofert na mieszkania używane wyraźnie zaczęła się zmniejszać w kilku tygodniach od uruchomienia programu. Spadająca podaż przy dużym popycie to idealne warunki dla rosnących cen.

Na pewno zadowoleni z Bezpiecznego Kredytu mogą być deweloperzy. Przed ich biurami sprzedaży znowu ustawiły się kolejki. Na tyle długie, że mogli to szybko przełożyć na korektę cen w górę. Po okresie posuchy wywołanym wysokimi stopami procentowymi, dla branży nareszcie przyszedł czas żniw. Jednocześnie firmy deweloperskie niekoniecznie są zainteresowane zwiększaniem podaży nowych mieszkań, czyli rozpoczynaniem inwestycji. Wynika to m.in. z tego, że sytuacja jest niepewna. Obecny boom został spowodowany programem BK2% i jeśli program ten straci dynamikę (o czym napiszemy za chwilę), rynek ponownie może wpaść w stagnację.

Co do przyszłości programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, to jeśli chodzi o stan faktyczny, mamy zainteresowanie dopłatami przekraczające optymistyczne, rządowe prognozy. Z jednej strony jest to potężny impuls dla rynku, z drugiej – nie wiadomo, czy budżet BK2% to udźwignie. Jeśli rząd nie zdecyduje się go rozszerzyć, to środki przeznaczone na lata 2023 i 2024 szybko zostaną wyczerpane. To z kolei oznaczałoby uśpienie programu do roku 2025. Być może rząd (jaki by nie był po wyborach) zdecyduje się dosypać środków na kredyty z dotacją, jeśli będzie się to opłacało wizerunkowo.

Należy sobie jednak postawić pytanie, czy powinno do tego dojść. Celem “Bezpiecznego Kredytu 2%” było zwiększenie dostępności mieszkań, tak aby młode osoby, nie mające jeszcze mieszkania, w końcu miały szansą na nabycie własnego M. Jednak program doprowadził do tak dynamicznego wzrostu cen, że długofalowo możemy już raczej mówić o spadku dostępności mieszkań. Tym bardziej, iż grupa beneficjentów programu jest ograniczona, więc skorzystali nieliczni, a zapłaci za to większość. Trzeba też pamiętać, że rynek nieruchomości zawsze ochoczo podchodzi do perspektywy podwyżek cen, za to niechętnie do przecen. Z tego względu nie wiadomo nawet, czy cenowa górka wywołana BK2% zostanie skorygowana, gdy program straci impet, czy może rynek zamrozi wysokie ceny w oczekiwaniu na kolejny impuls.

Optymalnym scenariuszem wydaje się wygaszenie programu. Ogólny jego wpływ na rynek mieszkaniowy wydaje się negatywny. W momencie, gdy niemal w całej Europie mieszkania tanieją, u nas kontynuowany jest mocny trend wzrostowy. Niestety odwoływanie już uruchomionych transferów pieniężnych to decyzja, która może nie przysporyć politykom popularności. Jest więc spora szansa, że nikt nie będzie miał odwagi zamknąć BK2%. Być może jednak program straci moc spontanicznie – ceny za metr kwadratowy mieszkania osiągną taki pułap, iż nawet osoby, którym przysługuje rządowa dopłata do kredytu, poczują, że to nie jest dobry moment na zakup mieszkania. Niezależnie od tych domysłów, na horyzoncie widać kolejne zagrożenia, jak chociażby proponowany przez opozycję kredyt 0% czy dopłaty do czynszów najmu.

Artykuł “Mleko się rozlało”, czyli co dalej z Bezpiecznym Kredytem? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Odczyty INPON za II kwartał 2023 – jest optymistycznie

Wskaźnik INPON, uśredniony dla wszystkich segmentów rynku nieruchomości, wykazuje zdecydowaną poprawę nastrojów na przestrzeni ostatniego roku. Wzrost o 12,33 punktów od II kwartału 2022 do II kwartału 2023 pokazuje, że pośrednicy są coraz bardziej optymistyczni co do sytuacji na rynku nieruchomości.

W segmencie sprzedaży kawalerek obserwujemy istotny wzrost optymizmu pośredników – aż o 20 punktów w skali roku. Tak duży skok sugeruje, że rynek ten zyskuje na atrakcyjności, co potwierdza również wzrost kwartał do kwartału na poziomie 7,7 punktu.

Jeśli chodzi o wynajem kawalerek, sytuacja jest stabilna – niewielki wzrost optymizmu o 1,1 punktu w porównaniu do poprzedniego kwartału. Niemniej jednak, rok do roku odczyt jest niższy o 5,7 punktu, co może wynikać z wysokiej bazy (dużego optymizmu) w II kwartale 2022.

Rynek sprzedaży mieszkań jest oceniany najlepiej – wzrost optymizmu wyniósł aż 29,1 punktu rok do roku, z dodatkowym wzrostem kwartał do kwartału na poziomie 9,9 punktu. Z kolei w segmencie wynajmu mieszkań, sytuacja jest stabilna kwartał do kwartału (+0,9 pkt), ale rok do roku obserwujemy spadek o 7,2 punktu.

Segment sprzedaży domów również zyskuje – wzrost optymizmu o 19,9 punktu rok do roku i wzrost kwartał do kwartału na poziomie 7 punktów. Podobnie, sprzedaż działek jest coraz bardziej atrakcyjna, z rocznym wzrostem optymizmu o 13,8 punktu i kwartalnym wzrostem o 3 punkty.

Jeśli chodzi o rynek lokali biurowych i usługowych, oba sektory wykazują podobne trendy. Optymizm rośnie, ale nie tak szybko jak w innych segmentach. Lokale biurowe zanotowały roczny wzrost optymizmu o 8,4 punktu i kwartalny wzrost o 2,3 punktu, podczas gdy lokale usługowe odnotowały roczny wzrost o 8 punktów i kwartalny wzrost o 2,1 punktu.

Z czego wynika optymizm?

Szukając odpowiedzi na to pytanie, raczej ciężko być zaskakującym – pośrednicy, tak jak i inni uczestnicy rynku, skupiają się głównie na potencjale programu “Bezpieczny Kredyt 2%”. Nadzieje mieszkaniówki ulokowane są obecnie głównie w kredytach z rządową dotacją. Bilans otwarcia programu pokazuje, że prawdopodobnie optymizm jest uzasadniony. Ciężko jednak ocenić, czy nie przesadzony – statystyki z pierwszego miesiąca mogą okazać się zawyżone, ze względu na to, iż do banków trafiają masowo wnioski osób, które na BK2% czekały. Czy tak duża aktywność kredytobiorców zostanie utrzymana w kolejnych miesiącach – czas pokaże.

Jednak ostrożne budzenie się rynku nieruchomości z pesymizmu nie jest oparte wyłącznie na spodziewanej skali oddziaływania “Bezpiecznego Kredytu 2%”. Konsumenci, ale też pośrednicy, dużo lepiej oceniają ogólną sytuację gospodarczą i ekonomiczną. Ostatnie kwartały upłynęły pod presją inflacji, wysokich stóp procentowych i idącej za tym niepewności finansowej. Te trendy powoli tracą na sile – inflacja spada, a RPP wstrzymało się z kolejnymi podwyżkami stóp. Jest więc szansa, że także kredyty bez rządowej dopłaty zaczną tanieć, być może już pod koniec tego roku.

Warte skomentowania są najsłabsze odczyty, czyli te dotyczące kawalerek i większych mieszkań na wynajem. Tutaj optymizm co prawda wzrósł w ujęciu kwartalnym, jednak niewiele – wzrost na tyle mały, że w ujęciu rocznym nadal jest to odczyt niższy niż z II kwartału 2022. Zapewne wpływa na to nieprzewidywalna dynamika tego segmentu – napływ uchodźców z Ukrainy był potężnym impulsem popytowym, który obecnie stracił na sile. Za to właściciele lokali mieszkalnych na wynajem coraz częściej uwzględniają perspektywę końca wojny i odpływu gości zza wschodniej granicy.

Rynek nieruchomości dynamicznie reaguje na zmienne warunki gospodarcze, polityczne i społeczne. Bez wątpienia przyszłe kwartały przyniosą nowe wyzwania, ale także nowe możliwości. Obserwacja nastrojów pośredników nieruchomości, zrozumienie źródeł ich optymizmu czy pesymizmu, to ważny krok do lepszego zrozumienia tego dynamicznego sektora.

Artykuł Wśród pośredników kolejny kwartał ze wzrostem optymizmu pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.