Polskie społeczeństwo się starzeje, a zjawisko to ma wpływ również na rynek nieruchomości. W naszym kraju przybywa bowiem osób, które, chcą przenieść prawo do swojego mieszkania w zamian za dożywotni zasiłek lub opiekę. Okazuje się, że przepisy nie pozwalają na taki ruch właścicielom spółdzielczych własnościowych lokali mieszkalnych. Wskutek tych ograniczeń muszą oni często wybierać inne bardziej ryzykowne opcje niż umowa dożywocia. Problem ten bada obecnie Ministerstwo Sprawiedliwości.
Umowy o dożywocie coraz bardziej popularne
Na początek warto zaznaczyć, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ustanawia się od 2007 roku. Mimo to tego typu lokali według danych GUS w 2024 było około 1,8 miliona. Z pewnością w wielu takich mieszkaniach żyją obecnie osoby starsze. Polskich seniorów coraz częściej dotykają problemy finansowe. Borykają się oni z brakiem gotówki, posiadając równocześnie cenne nieruchomości. W tej sytuacji nie dziwi fakt, że tak zwane umowy dożywocia są coraz bardziej popularne. Według informacji zebranych przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W 2008 r. odnotowano 2 tysiące takich porozumień. W 2025 było ich już prawie 20 tysięcy.
Według aktualnie obowiązującego prawa umowę o dożywocie mogą podpisać właściciele nieruchomości i użytkownicy wieczyści. Droga ta jest teraz zamknięta dla osób, które mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem części specjalistów jest to dyskryminacja i przepisy należy zmienić.
Aktualnie zgodnie z kodeksem cywilnym, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. Nie jest to odrębne prawo własności, a art. 908 k.c. mówi, że budynki czy lokale, które są przedmiotem umowy dożywocia, muszą być odrębnym przedmiotem prawa własności. I właśnie dlatego, ta grupa właścicieli nieruchomości nie może przekazać swoich praw w ramach omawianej umowy.
Skąd ograniczenia w dysponowaniu mieszkaniami ze spółdzielczym prawem własności?
Pozorny szczegół prawny, który wyklucza tę grupę z umów dożywocia, nie jest przypadkowy. Wszystko wskazuje na to, że ustawodawca zakładał, że umowy o dożywocie będą funkcjonowały przede wszystkim w małych, rodzinnych gospodarstwach rolnych. Obserwując z perspektywy tamtych lat zmiany zachodzące na wsi, można było przypuszczać, że ta taka forma umowy z czasem przestanie być potrzebna. Jednak kolejne lata pokazały, że demografia wymusiła ich powrót do popularności. Co ważne umowy dożywocia coraz rzadziej dotyczą obecnie nieruchomości rolnych.
Na lukę w przepisach, która krzywdzi posiadaczy spółdzielczych mieszkań własnościowych, zwróciła uwagę również Krajowa Rada Notarialna. Notariusze często spotykają się z osobami, które chciałyby zawrzeć umowę dożywocia, a nie jest to możliwe. Zmiany są potrzebne, ponieważ jak podkreślają, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu, egzekucji i może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W tym kontekście powinno być też zabezpieczeniem majątkowym dla wsparcia seniora, jeśli tego właśnie potrzebuje.
Pośrednicy spodziewają się poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym