Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Celem tej pierwszej jest zagwarantowanie stronom możliwości korzystania z nieruchomości (najemca) oraz otrzymywania z tego tytułu stosownej opłaty (wynajmujący) przez ustalony w umowie czas. Z perspektywy najemcy umowa taka pozwala ocenić czy i w jakim stopniu opłaca mu się ponosić nakłady na nieruchomość, tj. dostosować ją do własnych potrzeb. Wynajmujący natomiast dzięki takiej formie najmu ma pewność otrzymywania przychodu z najmu zmniejszając jednocześnie ryzyko, iż nieruchomość będzie stała pusta i nie będzie na siebie zarabiać.
By prawa te były stronom odpowiednio zagwarantowane, umowa najmu zawarta na czas określony może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach w niej określonych. Strony powinny więc wskazać w umowie konkretne sytuacje, w których może zostać przez jedną z nich wypowiedziana. Przy czym muszą być one określone precyzyjnie, ponieważ wyrażenie „umowa może zostać wypowiedziana z ważnych przyczyn”, stwarza zbyt duże pole do interpretacji.
Najczęściej wskazywanymi przyczynami uzasadniającymi wypowiedzenie są:
- zaległość w płatności czynszu przez najemcę,
- używanie nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem,
- podnajmowanie nieruchomości bez zgody wynajmującego,
- niewywiązywanie się stron z obowiązków narzuconych im przez przepisy prawne, np. gdy wynajmujący nie dokonuje w nieruchomości niezbędnych napraw, bez których korzystanie z niej jest utrudnione lub niemożliwe.
Umowa zawarta na czas oznaczony może ponadto zostać wyjątkowo wypowiedziana w dwóch przypadkach, nawet jeśli strony nie ujęły ich w umowie. Pierwszy to wydanie lokalu posiadającego wady, które powodują, że nie nadaje się on do użytku w sposób przewidziany w umowie, jeśli wynajmujący mimo wezwania najemcy wad tych nie usunął. Druga sytuacja dotyczy wad nieruchomości, które zagrażają zdrowi lub życiu najemcy. W takim wypadku umowa może zostać wypowiedziana w trybie natychmiastowym, a najemca nie ma obowiązku wzywania właściciela nieruchomości do ich usunięcia.
Pobierz wzór dokumentu
Pobierz wzór dokumentu