Przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości strony często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozwiązanie to stosuje się gdy umowa sprzedaży nie może z jakiegoś powodu zostać zawarta od razu. W związku z tym umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej. Należy do nich przede wszystkim określenie przedmiotu sprzedaży, cena jaką ustaliły strony oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli nie zostanie on wskazany wtedy strony obowiązuje termin określony przez jedną z nich, jeśli dokonała tego w ciągu roku od zawarcia umowy. Gdy obie strony mają prawo do żądania zawarcia umowy ostatecznej i obie wyznaczyły na to odmienne terminy, wtedy obowiązuje termin wskazany przez stronę, która dokonała tego wcześniej.
Umowę przedwstępną podpisuje się w wypadkach gdy nabywca jest zdecydowany na zakup konkretnej nieruchomości, a właściciel na jej sprzedaż, jednak do sfinalizowania transakcji konieczne jest jeszcze załatwienie dodatkowych formalności, np. uzyskanie kredytu przez nabywcę, lub innych spraw umożliwiających sprzedaż, np. wyprowadzenie się lokatora z mieszkania itp. Przepisy nie narzucają konkretnej formy zawarcia umowy przedwstępnej, jednak dla lepszej ochrony swoich interesów strony powinny ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Jeśli bowiem umowa przybierze postać umowy cywilno-prawnej, w przypadku gdy transakcja nie dojdzie do skutku, kupujący może żądać jedynie zwrotu wpłaconej zaliczki lub zadatku. Jeśli umowa będzie miała postać aktu notarialnego, wtedy przed sądem można domagać się zawarcia umowy ostatecznej.
Bo bezskutecznym upływie terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, druga może domagać się odszkodowania za poniesioną z tego tytułu szkodę. Strona ta może również na drodze sądowej żądać podpisania umowy przyrzeczonej. W takim wypadku orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy ostatecznej jest równoznaczne z zawarciem tej umowy i dokument taki zastępuje.
Strona sprzedająca może wymagać od przyszłego nabywcy wpłacenia zadatku lub zaliczki. I o ile zaliczka podlega zwrotowi gdy do zawarcia umowy nie dojdzie (bez względu na przyczynę), to zadatek nie zawsze. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, wtedy sprzedający nie ma obowiązku zwracania mu zadatku. Jeśli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, musi on oddać nabywcy zadatek i zapłacić mu dodatkowo jego równowartość tytułem rekompensaty. Zadatek jest więc solidniejszym zabezpieczeniem roszczeń stron w zakresie żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Kwota wpłacona tytułem zadatku lub zaliczki zaliczana jest w przypadku podpisania umowy przyrzeczonej na poczet ceny nieruchomości.
Pobierz wzór dokumentu
Pobierz wzór dokumentu