Umowa najmu zawarta na czas określony ma być gwarancją lepszej ochrony interesów stron przez ustalony okres. Z perspektywy wynajmującego jest to zapewnienie stałego dochodu z tytułu najmu, a z punktu widzenia najemcy możliwość zajmowania nieruchomość przez określony czas. Dzięki temu może on zaplanować wydatki jakie w związku z tym poniesie, czy opłaca mu się inwestować i dostosowywać lokal do swoich wymagań itp. Z tego powodu umowa taka nie może zostać wypowiedziana na mocy terminów ustawowych, a jedynie w wypadkach w niej wskazanych.
Wyjątkowo może dojść do rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony w trybie natychmiastowym. Prawo do tego zyskuje najemca gdy okaże się, że rzecz najmowana ma wady, których wynajmujący po uprzednim wezwaniu nie usunął lub których usunąć się nie da. Druga sytuacja to występowanie w nieruchomości wad zagrażających bezpośrednio zdrowiu lub życiu najemcy, np. niestabilność konstrukcji budynku czy zagrzybione ściany. W tym wypadku nie trzeba wyznaczać wynajmującemu dodatkowego terminu na usunięcie wad.
Poza tymi sytuacjami umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana wyłącznie w wypadkach w niej wskazanych. Oznacza to, że strony powinny ustalić okoliczności, których wystąpienie uprawni ich do wypowiedzenia umowy. Aby więc wypowiedzenie było możliwe konieczne jest:
– umieszczenie w umowie klauzuli o możliwości wypowiedzenia,
– wskazanie sytuacji, w których umowa może zostać wypowiedziana.
Przesłanki te muszą wystąpić łącznie.
Treść tych zapisów jest dowolna i zależy od woli stron, jednak nie poleca się używać ogólnych sformułowań, np. umieszczając zdanie „umowa może zostać wypowiedziana w ważnych przypadkach”. Im bardziej precyzyjne będzie sformułowanie okoliczności uprawniających do rozwiązania umowy, tym mniejsze prawdopodobieństwo nieporozumień między stronami. Określanie ich jako „ważne przypadki” pozostawia bowiem duże pole interpretacyjne zarówno najemcy, wynajmującemu oraz sądowi, który spór taki musiałby rozstrzygać.
Najczęściej wskazuje się więc okoliczności, które bezpośrednio zagrażają interesom stron, np. zwłoka z zapłatą czynszu za ustalony okres, korzystanie z nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem, niewywiązywanie się ze swoich obowiązków wynikających z umowy itp.
Pobierz wzór dokumentu