Lekkie ożywienie na rynku inwestycyjnym

Lekkie ożywienie na rynku inwestycyjnym w 2025 roku staje się faktem, choć jego skala jest daleka od entuzjazmu obserwowanego pod koniec 2024 roku. Dane z trzech pierwszych kwartałów, po oczyszczeniu z wyjątkowo dynamicznego ostatniego kwartału 2024 roku, wskazują na spadek płynności o ponad 7 proc. rok do roku. Jest to sygnał, że rynek wchodzi w fazę ostrożniejszego wzrostu, w której selektywne podejście inwestorów zaczyna dominować nad szerokim optymizmem.

Z danych opracowanych przez ekspertów Centrum Analiz Banku PKO BP wynika, że jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to III kwartał 2025 przyniósł pierwsze wyraźniejsze oznaki poprawy w sektorze biurowym, który ponownie zwiększa swój udział w strukturze wolumenów. Krajowy rynek zanotował niemal identyczny poziom transakcji jak rok wcześniej, co można interpretować jako stabilizację po okresie spowolnienia.

W ujęciu czterech kwartałów skumulowanych dynamika nadal pozostaje wysoka ze względu na wyjątkowy wynik z końca 2024 roku, osiągając wzrost na poziomie 63 proc. rok do roku.

Powrót zainteresowania biurowcami w Europie

Na tle Europy Polska wypada relatywnie korzystnie. Z danych CBRE wynika, że ożywienie zapoczątkowane w 2024 roku jest kontynuowane mimo przestoju w 2 kwartale 2025. W całej Europie widoczny jest powrót zainteresowania biurowcami, które po raz kolejny wyprzedziły sektor magazynowy pod względem wartości transakcji.

Nadal jednak obroty na rynku europejskim, liczone jako cztery kwartały skumulowane, wynoszą 226 mld euro, co stanowi spadek o około 43 proc. względem szczytu z pierwszej połowy 2022 roku. Tymczasem Polska odrobiła już 68 proc. wartości wolumenów notowanych w II kwartale 2022 roku, co pokazuje szybciej postępującą odbudowę.

Wzrost transakcyjności w naszym regionie

Region Europy Środkowo-Wschodniej również pozostaje w trendzie wzrostowym. W II kwartale 2025 roku odnotowano średni wzrost transakcyjności o około 18 proc. rok do roku. Na tle stabilnych wyników Polski wyróżniają się rynki Słowacji, Węgier, Czech oraz krajów bałtyckich, które notują największe przyspieszenie.

Stopy kapitalizacji w Polsce według danych Colliers pozostają stabilne zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Na szerokim rynku europejskim obserwuje się minimalną kompresję, co jest spójne z kierunkiem, jaki wyznaczają notowania pięcioletnich IRS w euro.

Ich spadek o blisko 110 punktów bazowych od jesieni 2023 do jesieni 2025 zapowiada potencjalny powrót do okresu szerszej kompresji stóp kapitalizacji. Jednocześnie dalsze wyhamowanie poprawy warunków finansowania i wzrost IRS od maja do listopada 2025 o około 40 punktów bazowych mogą stanowić czynnik ryzyka dla dynamiki globalnych rynków nieruchomości.

Mieszane nastroje inwestorów

Wartości nieruchomości komercyjnych w Europie pozostają w fazie odbudowy. Według CBRE na koniec II kwartału 2025 roku były wyższe o około 7 proc. rok do roku i o blisko 10 proc. względem dołka z końca 2023 roku, choć nadal stanowią około 82 proc. poziomu z I kwartału 2022 roku.

Nastroje inwestorów pozostają mieszane. Badanie RICS wskazuje na lekką poprawę globalnego sentymentu, lecz w Europie wynik z III kwartału 2025 roku pogorszył się z -2 do -6 punktów. Najsłabsze nastroje utrzymują się w kluczowych rynkach Europy Zachodniej i Północnej, podczas gdy region Europy Środkowej, w tym Polska z dodatnim wynikiem 4 punktów, prezentuje relatywnie lepsze perspektywy.

Ożywienie jest więc widoczne, lecz na razie delikatne. Rynek balansuje między powolną odbudową wycen, stabilizacją stóp kapitalizacji i nierównomiernym sentymentem inwestorów. Nadal pozostaje podatny na wahania kosztów finansowania, które w najbliższych miesiącach mogą przesądzić o kierunku dalszego trendu.