Kupujący częściej wybierają mieszkania z drugiej ręki

Z badania wynika, że niemal połowa ankietowanych rozważa zakup mieszkania na rynku wtórnym. Oferty deweloperów wskazuje znacznie mniejsza grupa respondentów. Jednocześnie rośnie liczba osób, dla których źródło zakupu nie ma większego znaczenia. Może to świadczyć o tym, że kupujący są dziś bardziej elastyczni i przede wszystkim szukają atrakcyjnej oferty.

Oczekiwania wobec cen pozostają ostrożne

Badani spodziewają się, że w najbliższych miesiącach ceny mieszkań będą raczej stabilne lub będą rosły powoli. W przypadku rynku wtórnego więcej osób oczekuje wzrostów niż spadków, podobne nastroje dotyczą także mieszkań od deweloperów.

Raport zwraca uwagę, że wzrost średnich cen ofertowych wynika przede wszystkim z pojawiania się nowych, droższych inwestycji, a nie z gwałtownego podnoszenia cen wszystkich mieszkań dostępnych na rynku. Oznacza to, że średnie ceny mogą rosnąć nawet wtedy, gdy ceny poszczególnych lokali pozostają bez większych zmian.

Mieszkania nadal są drogie

Według autorów raportu średnia cena metra kwadratowego w największych miastach przekroczyła już 16 tys. zł na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym również odnotowano wzrost cen, jednak był on wyraźnie spokojniejszy.

Eksperci podkreślają, że obecna sytuacja nie wskazuje na gwałtowne spadki cen. Bardziej prawdopodobny jest okres stabilizacji lub niewielkich zmian. Dla wielu kupujących może to być sygnał, że warto spokojnie porównywać dostępne oferty.

Deweloperzy mogą dostosować ofertę

Autorzy raportu wskazują dwa możliwe scenariusze. W pierwszym deweloperzy będą rozszerzać ofertę o tańsze mieszkania, dzięki czemu wybór stanie się większy, a ceny pozostaną na zbliżonym poziomie.

Drugi wariant zakłada, że na rynku pozostaną przede wszystkim droższe inwestycje, kierowane do osób zainteresowanych lokalami o wyższym standardzie. Taki scenariusz eksperci uznają jednak za mniej prawdopodobny. Wiele będzie zależało od tego, jak zmieni się popyt po okresie wakacyjnym.

Rynek czeka na kolejne miesiące

Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz z Otodom, bardziej realnym scenariuszem jest utrzymanie stabilnych cen niż ich wyraźny spadek. Jej zdaniem oferta może być stopniowo uzupełniana o tańsze mieszkania, jednocześnie pozostawiając kupującym możliwość wyboru lokali z wyższego segmentu.

Wszystko wskazuje na to, że najbliższe miesiące będą okresem obserwowania zachowań kupujących. To właśnie ich decyzje pokażą, czy większym zainteresowaniem nadal będzie cieszył się rynek wtórny, czy deweloperzy skutecznie zachęcą klientów do zakupu nowych mieszkań. Na razie przewagę w planach zakupowych mają jednak mieszkania z drugiej ręki.

Artykuł Rynek wtórny wygrywa z pierwotnym w planach zakupowych Polaków pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Umowy o dożywocie coraz bardziej popularne

Na początek warto zaznaczyć, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ustanawia się od 2007 roku. Mimo to tego typu lokali według danych GUS w 2024 było około 1,8 miliona. Z pewnością w wielu takich mieszkaniach żyją obecnie osoby starsze. Polskich seniorów coraz częściej dotykają problemy finansowe. Borykają się oni z brakiem gotówki, posiadając równocześnie cenne nieruchomości. W tej sytuacji nie dziwi fakt, że tak zwane umowy dożywocia są coraz bardziej popularne. Według informacji zebranych przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W 2008 r. odnotowano 2 tysiące takich porozumień. W 2025 było ich już prawie 20 tysięcy.

Według aktualnie obowiązującego prawa umowę o dożywocie mogą podpisać właściciele nieruchomości i użytkownicy wieczyści. Droga ta jest teraz zamknięta dla osób, które mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem części specjalistów jest to dyskryminacja i przepisy należy zmienić.

Aktualnie zgodnie z kodeksem cywilnym, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe. Nie jest to odrębne prawo własności, a art. 908 k.c. mówi, że budynki czy lokale, które są przedmiotem umowy dożywocia, muszą być odrębnym przedmiotem prawa własności. I właśnie dlatego, ta grupa właścicieli nieruchomości nie może przekazać swoich praw w ramach omawianej umowy.

Skąd ograniczenia w dysponowaniu mieszkaniami ze spółdzielczym prawem własności?

Pozorny szczegół prawny, który wyklucza tę grupę z umów dożywocia, nie jest przypadkowy. Wszystko wskazuje na to, że ustawodawca zakładał, że umowy o dożywocie będą funkcjonowały przede wszystkim w małych, rodzinnych gospodarstwach rolnych. Obserwując z perspektywy tamtych lat zmiany zachodzące na wsi, można było przypuszczać, że ta taka forma umowy z czasem przestanie być potrzebna. Jednak kolejne lata pokazały, że demografia wymusiła ich powrót do popularności. Co ważne umowy dożywocia coraz rzadziej dotyczą obecnie nieruchomości rolnych.

Na lukę w przepisach, która krzywdzi posiadaczy spółdzielczych mieszkań własnościowych, zwróciła uwagę również Krajowa Rada Notarialna. Notariusze często spotykają się z osobami, które chciałyby zawrzeć umowę dożywocia, a nie jest to możliwe. Zmiany są potrzebne, ponieważ jak podkreślają, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu, egzekucji i może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W tym kontekście powinno być też zabezpieczeniem majątkowym dla wsparcia seniora, jeśli tego właśnie potrzebuje.

Artykuł Problem ze spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu – nie można podpisać umowy dożywocia pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Więcej stabilności

W opinii pośredników nieruchomości coraz częściej widać większą równowagę między stroną kupującą a sprzedającą. Transakcje nie są już podejmowane tak impulsywnie jak wcześniej, a uczestnicy rynku mają więcej czasu na analizę i negocjacje.

Choć nadal nie można mówić o pełnym komforcie, widoczna jest zmiana podejścia. Mniej nerwowych reakcji i większa skłonność do rozmów o cenie sprawiają, że proces sprzedaży czy zakupu przebiega bardziej płynnie.

Poprawa nie tylko dla jednego segmentu

Lepsze nastroje nie ograniczają się wyłącznie do mieszkań. Z danych wynika, że poprawa objęła wszystkie główne segmenty rynku, od domów, przez działki, aż po najem.

Szczególnie zauważalny wzrost optymizmu dotyczy działek budowlanych, gdzie oceny pośredników wyraźnie się poprawiły. To segment, w którym oprócz sezonowości znaczenie mają też zmiany w planowaniu przestrzennym i rosnące zainteresowanie zakupem gruntów z jasnym statusem prawnym.

Początek roku tradycyjnie ożywia rynek

Pierwszy kwartał często przynosi większą aktywność i tym razem było podobnie. Po spokojniejszym okresie zimowym rynek naturalnie przyspiesza, a liczba zapytań i ofert rośnie.

Widać jednak, że tegoroczne ożywienie nie wynika wyłącznie z sezonu. W porównaniu do ubiegłego roku oceny rynku są wyższe w każdej kategorii, co sugeruje bardziej trwałą poprawę, a nie jedynie chwilowe odbicie.

Co stoi za poprawą nastrojów?

Według Bogusława Półtoraka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lepsze nastawienie to efekt kilku nakładających się czynników. Wśród nich pojawiają się m.in. obniżki stóp procentowych, które zwiększyły dostępność kredytów, oraz większa skłonność sprzedających do dostosowywania cen do realiów rynku.

Ekspert zwraca też uwagę na szerszy kontekst gospodarczy i większy optymizm co do kolejnych miesięcy. To wszystko przekłada się na większą aktywność zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Nadal istnieją bariery

Poprawa nastrojów nie oznacza, że rynek działa bez ograniczeń. Wciąż widoczne są czynniki, które mogą hamować tempo zmian. Należą do nich m.in. wysokie ceny nieruchomości czy koszt finansowania zakupu.

Dodatkowo na decyzje uczestników rynku wpływają kwestie makroekonomiczne i sytuacja międzynarodowa. Jak podkreśla Bogusław Półtorak, mimo stabilizacji nadal pojawiają się obawy związane z inflacją czy ogólną kondycją gospodarki.

Perspektywy na kolejne miesiące

W najbliższym czasie można spodziewać się kontynuacji obecnego trendu. Jeśli utrzymają się korzystne warunki kredytowe i stabilna sytuacja gospodarcza, rynek ma szansę dalej się uspokajać.

Jednocześnie warto pamiętać, że dynamika zmian może być różna w zależności od segmentu i lokalizacji. Mimo to coraz więcej wskazuje na to, że rynek nieruchomości wchodzi w bardziej uporządkowaną fazę, w której decyzje są podejmowane spokojniej i z większą świadomością.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nadpłacaj jak najwcześniej po racie

Najlepszym momentem na nadpłatę jest czas tuż po zapłaceniu miesięcznej raty. Wynika to z tego, że odsetki naliczane są codziennie od aktualnego salda zadłużenia. Jeśli zmniejszysz kapitał na początku cyklu, przez większą część miesiąca bank będzie liczył odsetki od niższej kwoty.

W praktyce oznacza to, że ta sama kwota wpłacona wcześniej daje większy efekt niż identyczna nadpłata wykonana pod koniec miesiąca. Różnice w pojedynczym okresie mogą być niewielkie, ale w dłuższym czasie przekładają się na konkretne oszczędności.

Działaj regularnie, nie jednorazowo

Jednorazowa większa nadpłata obniża saldo, ale to regularność daje największy efekt. Nawet niewielkie kwoty wpłacane co miesiąc mogą znacząco zmniejszyć koszt kredytu.

Przykładowo około 100 zł miesięcznie, konsekwentnie nadpłacane, potrafi w długim okresie przynieść oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Kluczowe jest to, że każda wpłata działa przez cały pozostały czas spłaty.

Skup się na obniżaniu kapitału

Najważniejszym celem nadpłaty jest zmniejszenie salda kredytu, ponieważ to ono decyduje o wysokości przyszłych odsetek. Nawet jeśli na wyciągu wygląda to inaczej, mechanizm działania jest prosty im niższy kapitał, tym niższe kolejne koszty. Nie warto więc analizować każdej wpłaty pod kątem krótkoterminowego efektu, tylko patrzeć szerzej na to, jak zmienia się saldo zadłużenia.

Dopasuj strategię do swojej sytuacji

Nadpłaty powinny być dopasowane do możliwości finansowych. Nie ma sensu przeznaczać na nie wszystkich oszczędności i tracić płynność. Lepszym rozwiązaniem jest stała, bezpieczna kwota, którą możesz odkładać bez ryzyka.

Dla jednej osoby będzie to kilkaset złotych miesięcznie, dla innej mniej. Najważniejsze, żeby była to strategia, którą da się utrzymać przez dłuższy czas.

Nadpłata przy wysokich stopach

Gdy oprocentowanie kredytu rośnie, każda nadpłata zyskuje na znaczeniu. Wyższe odsetki sprawiają, że obniżenie salda daje jeszcze większy efekt finansowy.

W takiej sytuacji nawet niewielkie dodatkowe wpłaty pomagają ograniczyć wpływ rosnących rat na budżet.

Czy refinansowanie ma sens?

Często pojawia się pomysł przeniesienia kredytu do innego banku, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami i formalnościami. Nadpłata jest rozwiązaniem prostszym i szybszym, bo działa od razu i nie wymaga podpisywania nowej umowy.

Najważniejsza zasada

Najlepsza strategia nadpłacania kredytu hipotecznego jest prosta – działaj możliwie jak najwcześniej i rób to regularnie. Nie trzeba idealnych warunków ani dużych kwot, żeby zobaczyć efekt. W dłuższym czasie to właśnie konsekwencja i systematyczność mają największy wpływ na realne oszczędności.

Artykuł Jak nadpłacać kredyt hipoteczny? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Inwestycja w mieszkanie już się nie opłaca?

Obecnie na rynku popyt inwestycyjny nie zniknął. Jednak jego skala i intensywność są nieporównywalne z okresem 2018–2021. W ostatnich miesiącach w sektorze mieszkań zdecydowanie dominują nabywcy którzy kupują mieszkanie na własne potrzeby. Ci, co mogą pozwolić sobie na kolejne mieszkanie, by ulokować kapitał, podchodzą do rynku z dystansem. Rentowność tego rodzaju inwestycji jest bowiem niższa niż jeszcze kilka lat temu.

Analizując sytuację w segmencie mieszkań, warto zwrócić uwagę na fundamentalną różnice miedzy kupcami inwestycyjnymi i takimi, którzy szukają mieszkania dla siebie. Pierwsza grupa kupuje głównie za gotówkę, druga w większości wspiera się kredytem mieszkaniowym. To na tę grupę inwestorów największy wpływ mają zdolność kredytowa, poziom stóp procentowych i wysokość miesięcznej raty.

Jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne w latach taniego pieniądza, część inwestorów korzystała ze wsparcia kredytu, ale rdzeń popytu inwestycyjnego miał charakter gotówkowy. W latach 2018-2021 tego rodzaju inwestycja była traktowana jako bezpieczna lokata środków przy braku atrakcyjnych alternatyw inwestycyjnych. Warto o tym pamiętać, ponieważ różnica ta ma kluczowe znaczenie dla dynamiki rynku. Gdy rosną stopy procentowe, kredytobiorca szybko to odczuwa. Jednak inwestor gotówkowy jest odporny na takie zmiany. Alternatywy takie jak obligacje, depozyty, instrumenty finansowe zaczynają być dla niego po prostu bardziej opłacalne.

Czemu inwestorzy odchodzą z rynku?

Jedną z najważniejszych przyczyn spadku popytu inwestycyjnego jest wyraźny wzrost poziomu stóp procentowych. Przez lata polski rynek mieszkaniowy funkcjonował w środowisku niemal zerowego kosztu pieniądza. Kredyty hipoteczne były tanie. Warunki te uległy zmianie po podwyżkach stóp w latach 2021–2022 oraz obecnie. Potwierdza to tezę, że popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału. Głównie dlatego, że dla inwestorów lokum jest przede wszystkim projektem finansowym. Prócz tego wzrost stóp procentowych doprowadził do spadku relatywnej atrakcyjności najmu. Napływ uchodźców z Ukrainy chwilowo podniósł ceny w tej części rynku, ale nie był to trwały trend. W miarę stabilizacji sytuacji i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, w tym lokali kupionych wcześniej inwestycyjne, dynamika czynszów wyhamowała.

Zdaniem analityków popyt inwestycyjny ustabilizuje się w momencie, gdy równowaga między ryzykiem a oczekiwaną stopą zwrotu znów przechyli się na korzyść nieruchomości.

W praktyce oznacza to sytuacje, gdy inwestycja w mieszkanie będzie bardziej rentowna niż zakup na przykład obligacji. Ryzyko związane z zakupem lokalu inwestycyjnego zawsze będzie istnieć, jednak teraz nie rekompensuje go wyższa stopa zwrotu.

Artykuł Inwestorzy odwracają się od rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Dlaczego banki decydują się na redukcję marż?

Głównym motorem napędowym obecnych obniżek jest potrzeba odbudowania portfeli kredytowych przez największe banki komercyjne działające w Polsce. Po okresie względnego zastoju, za który odpowiadają wysokie stopy procentowe i restrykcyjne wymogi dotyczące zdolności kredytowej, banki zyskały większą przestrzeń do modyfikowania marż. To właśnie marża banku, będąca stałym elementem oprocentowania przez cały okres trwania umowy, stała się kluczowym narzędziem marketingowym w walce o klienta. Eksperci zauważają, że w obliczu bardzo wyrównanej oferty oraz zbliżonych kosztów obsługi konta czy ubezpieczeń, to właśnie ułamki punktów procentowych w marży decydują o tym, gdzie klient ostatecznie złoży wniosek o kredyt.

Dla osób planujących zakup mieszkania lub domu tak niskie marże oznaczają wymierne oszczędności w skali całego okresu kredytowania. To ważne, bo w przypadku kredytów hipotecznych typowy okres spłaty wynosi od dwudziestu do trzydziestu lat. Obecnie na rynku standardem stają się oferty, które jeszcze dwa lata temu były zarezerwowane wyłącznie dla segmentu premium lub klientów dysponujących bardzo wysokim wkładem własnym. Sytuacja ta sprawia, że również osoby posiadające starsze, droższe kredyty, coraz częściej rozważają refinansowanie swoich zobowiązań w innych bankach w celu obniżenia marży.

Czy obniżki marż obejmują wszystkie rodzaje finansowania nieruchomości?

Warto podkreślić, że spadki marży widać zarówno w ofertach opartych na oprocentowaniu zmiennym, jak i okresowo stałym. Co istotne w kontekście nowych regulacji unijnych, banki szczególnie promują tak zwane zielone hipoteki, czyli kredyty przeznaczone na zakup nieruchomości o wysokiej klasie energetycznej. W takich przypadkach marże są obniżane jeszcze bardziej, co ma zachęcać inwestorów do wybierania budynków pasywnych lub nowoczesnych rozwiązań redukujących zużycie energii. Z danych rynkowych wynika, że różnica między marżą standardową a preferencyjną może mieć naprawdę duże znaczenie dla domowego budżetu.

Jakie są prognozy analityków dla rynku kredytów hipotecznych? Mimo bardzo optymistycznych danych dotyczących obecnego poziomu marż analitycy zalecają ostrożność przy prognozowaniu dalszych, równie gwałtownych spadków. Osiągnięcie najniższego poziomu marż w tej dekadzie sugeruje, że rynek zbliża się do granicy rentowności dla niektórych instytucji finansowych. W tej sytuacji wiele zależeć będzie od ogólnej kondycji gospodarki oraz stabilności sektora bankowego.

Artykuł Coraz niższe marże kredytów hipotecznych pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Rejestr, nowe obowiązki i kary finansowe

Projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki zakłada objęcie najmu krótkoterminowego zasadami zbliżonymi do tych, które obowiązują w hotelarstwie. W praktyce oznacza to powstanie specjalnego rejestru lokali, do którego każdy właściciel oferujący krótkie pobyty będzie musiał się wpisać. Mieszkania mają spełniać określone wymogi sanitarne i przeciwpożarowe, a przy wejściu pojawi się regulamin wraz z danymi kontaktowymi osoby odpowiedzialnej za najem.

Każdy lokal otrzyma indywidualny numer, który stanie się obowiązkowym elementem ogłoszeń publikowanych w internecie. Brak wpisu do ewidencji lub łamanie zasad porządku może skutkować wykreśleniem z rejestru oraz dotkliwą sankcją finansową. Celem tych rozwiązań jest uporządkowanie rynku i ułatwienie reagowania na skargi mieszkańców.

Gminy dostaną nowe narzędzia

Istotną zmianą ma być także wzmocnienie roli samorządów. Projekt przewiduje możliwość wyznaczania przez gminy tzw. stref wolnych, na których najem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. Takie rozwiązania funkcjonują już w wielu europejskich miastach i mają chronić centra przed wypieraniem stałych lokatorów.

Zwolennicy regulacji podkreślają, że nie chodzi o likwidację tej formy najmu, lecz o oddanie decyzji w ręce władz lokalnych, które najlepiej znają skalę problemu. W miejscowościach stricte turystycznych ograniczenia mogą być minimalne, natomiast w gęsto zaludnionych dzielnicach – znacznie ostrzejsze.

Propozycja idzie dalej niż projekt rządowy

Równolegle swoje rozwiązania promuje ugrupowanie Polska 2050. Posłowie tej formacji chcą, aby prowadzenie najmu krótkoterminowego wymagało zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Jak podkreśla Kamil Wnuk, odpowiedzialny w ugrupowaniu za projekt ustawy, to mieszkańcy powinni mieć realny wpływ na to, co dzieje się w ich najbliższym otoczeniu, zwłaszcza gdy wcześniejsze doświadczenia wskazują na naruszanie porządku lub bezpieczeństwa. Według Wnuka takie rozwiązanie nie uderza w osoby wynajmujące okazjonalnie, lecz pozwala reagować tam, gdzie krótkoterminowy najem zmienia charakter całego budynku. Polityk zapowiada dalsze prace nad wprowadzeniem tego zapisu również do wersji rządowej.

Co dalej z ustawą

Oba projekty są obecnie na etapie konsultacji. Rząd zapowiada, że nowe przepisy mogłyby wejść w życie w 2026 roku, częściowo jako dostosowanie do unijnych regulacji. Niewykluczone jednak, że w toku prac pojawią się korekty – zwłaszcza w kwestii uprawnień wspólnot mieszkaniowych.

Jedno jest pewne: okres całkowitej swobody w najmie krótkoterminowym dobiega końca. Państwo i samorządy chcą większej kontroli, a mieszkańcy realnej ochrony przed uciążliwościami.

Artykuł Rząd chce ograniczyć najem krótkoterminowy pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Z danych opracowanych przez ekspertów Centrum Analiz Banku PKO BP wynika, że jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to III kwartał 2025 przyniósł pierwsze wyraźniejsze oznaki poprawy w sektorze biurowym, który ponownie zwiększa swój udział w strukturze wolumenów. Krajowy rynek zanotował niemal identyczny poziom transakcji jak rok wcześniej, co można interpretować jako stabilizację po okresie spowolnienia.

W ujęciu czterech kwartałów skumulowanych dynamika nadal pozostaje wysoka ze względu na wyjątkowy wynik z końca 2024 roku, osiągając wzrost na poziomie 63 proc. rok do roku.

Powrót zainteresowania biurowcami w Europie

Na tle Europy Polska wypada relatywnie korzystnie. Z danych CBRE wynika, że ożywienie zapoczątkowane w 2024 roku jest kontynuowane mimo przestoju w 2 kwartale 2025. W całej Europie widoczny jest powrót zainteresowania biurowcami, które po raz kolejny wyprzedziły sektor magazynowy pod względem wartości transakcji.

Nadal jednak obroty na rynku europejskim, liczone jako cztery kwartały skumulowane, wynoszą 226 mld euro, co stanowi spadek o około 43 proc. względem szczytu z pierwszej połowy 2022 roku. Tymczasem Polska odrobiła już 68 proc. wartości wolumenów notowanych w II kwartale 2022 roku, co pokazuje szybciej postępującą odbudowę.

Wzrost transakcyjności w naszym regionie

Region Europy Środkowo-Wschodniej również pozostaje w trendzie wzrostowym. W II kwartale 2025 roku odnotowano średni wzrost transakcyjności o około 18 proc. rok do roku. Na tle stabilnych wyników Polski wyróżniają się rynki Słowacji, Węgier, Czech oraz krajów bałtyckich, które notują największe przyspieszenie.

Stopy kapitalizacji w Polsce według danych Colliers pozostają stabilne zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Na szerokim rynku europejskim obserwuje się minimalną kompresję, co jest spójne z kierunkiem, jaki wyznaczają notowania pięcioletnich IRS w euro.

Ich spadek o blisko 110 punktów bazowych od jesieni 2023 do jesieni 2025 zapowiada potencjalny powrót do okresu szerszej kompresji stóp kapitalizacji. Jednocześnie dalsze wyhamowanie poprawy warunków finansowania i wzrost IRS od maja do listopada 2025 o około 40 punktów bazowych mogą stanowić czynnik ryzyka dla dynamiki globalnych rynków nieruchomości.

Mieszane nastroje inwestorów

Wartości nieruchomości komercyjnych w Europie pozostają w fazie odbudowy. Według CBRE na koniec II kwartału 2025 roku były wyższe o około 7 proc. rok do roku i o blisko 10 proc. względem dołka z końca 2023 roku, choć nadal stanowią około 82 proc. poziomu z I kwartału 2022 roku.

Nastroje inwestorów pozostają mieszane. Badanie RICS wskazuje na lekką poprawę globalnego sentymentu, lecz w Europie wynik z III kwartału 2025 roku pogorszył się z -2 do -6 punktów. Najsłabsze nastroje utrzymują się w kluczowych rynkach Europy Zachodniej i Północnej, podczas gdy region Europy Środkowej, w tym Polska z dodatnim wynikiem 4 punktów, prezentuje relatywnie lepsze perspektywy.

Ożywienie jest więc widoczne, lecz na razie delikatne. Rynek balansuje między powolną odbudową wycen, stabilizacją stóp kapitalizacji i nierównomiernym sentymentem inwestorów. Nadal pozostaje podatny na wahania kosztów finansowania, które w najbliższych miesiącach mogą przesądzić o kierunku dalszego trendu.

Artykuł Lekkie ożywienie na rynku inwestycyjnym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nowe przepisy mają uprościć i przyspieszyć postępowania, ale niosą też konsekwencje dla dłużników, którzy mogą stracić nieruchomość bez wcześniejszego zawiadomienia o terminie sprzedaży.

Priorytet dla licytacji elektronicznej

Zgodnie z nowymi regulacjami, komornik ma obowiązek sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda przeprowadzenia licytacji publicznej. Musi to zgłosić przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. Co istotne, w przypadku kilku wierzycieli wystarczy, aby choć jeden z nich zgłosił taki wniosek, by egzekucja odbyła się w trybie tradycyjnym. W praktyce oznacza to, że licytacja elektroniczna staje się regułą, a licytacja publiczna wyjątkiem.

Tym samym odwrócono zasadę obowiązującą od września 2021 roku, gdy sprzedaż elektroniczna była możliwa tylko po złożeniu odpowiedniego wniosku przez wierzyciela. Ministerstwo Sprawiedliwości uzasadnia zmianę potrzebą zwiększenia efektywności egzekucji i wykorzystania potencjału systemu teleinformatycznego, który sprawdził się już w sprzedaży ruchomości, np. samochodów.

Brak obowiązku informowania dłużnika o sprzedaży w sieci

Jedną z bardziej kontrowersyjnych modyfikacji jest uchylenie obowiązku każdorazowego zawiadamiania dłużnika o przeprowadzeniu licytacji elektronicznej. W uzasadnieniu przyjętej poprawki Senat wskazał, że skoro taki tryb sprzedaży będzie wynikał wprost z przepisów, nie ma potrzeby odrębnego informowania o nim dłużnika.

W praktyce może to oznaczać, że właściciel nieruchomości dowie się o jej sprzedaży dopiero po fakcie, jeśli nie śledzi na bieżąco obwieszczeń publikowanych w systemie e-licytacje.

Choć elektroniczna forma egzekucji ma zwiększać transparentność, w opinii części prawników rezygnacja z indywidualnego zawiadomienia osłabia gwarancje procesowe dłużnika. Nieruchomość może bowiem zostać zbyta w stosunkowo krótkim czasie, bez faktycznego udziału właściciela w postępowaniu.

Rękojmia i uczestnictwo wierzyciela w licytacji

Nowelizacja wprowadza również doprecyzowanie zasad dotyczących rękojmi, czyli kwoty wnoszonej przez uczestnika przetargu na zabezpieczenie jego oferty. Zgodnie z przepisami, wierzyciel przystępujący do licytacji nie musi wpłacać rękojmi, o ile jego wierzytelność nie jest niższa od jej wysokości. Przepis ten zacznie jednak obowiązywać dwa miesiące później niż cała nowelizacja, co ma dać komornikom i sądom czas na dostosowanie praktyki do nowych zasad.

Nowe regulacje będą mieć zastosowanie wyłącznie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po wejściu w życie ustawy. Egzekucje rozpoczęte wcześniej będą kontynuowane według dotychczasowych przepisów. Sama nowelizacja wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem wspomnianych przepisów dotyczących rękojmi.

Priorytet elektronicznej licytacji komorniczej stanowi kolejny etap cyfryzacji wymiaru sprawiedliwości w Polsce. Nowe przepisy mają usprawnić postępowania egzekucyjne i zwiększyć dostępność licytacji dla obywateli, ale jednocześnie wymagają większej czujności ze strony dłużników.

Artykuł Zasady elektronicznych licytacji komorniczych – nowe reguły egzekucji z nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nowy trend na rynku mieszkaniowym

Eksperci zauważają, że obecnie jednym z głównych czynników branych pod uwagę przy zakupie nieruchomości jest dostępność miejsca parkingowego. To jeden z punktów na liście priorytetów zarówno wśród osób, które kupują mieszkania, jak i korzystają z najmu.

To nowość, ponieważ jeszcze przed rokiem częściej w kierunku sprzedających kierowane były pytania o place zabaw, tereny rekreacyjne i zieleń wokół nieruchomości. Dziś ważniejsze jest miejsce do bezpiecznego parkowania pojazdu.

Pośrednicy na rynku nieruchomości często spotykają się z pytaniem nie tylko o wykupienie miejsca na auto w przypadku nowych budynków, ale i o dostępne, bezpieczne i bezpłatne parkingi publiczne w pobliżu mieszkań z drugiej ręki. Tutaj pojawia się jednak problem, zwłaszcza w ścisłym centrum miasta.

Ile kosztuje miejsce postojowe lub garaż w Polsce?

Bezdyskusyjnie niemal każdy kupujący wysoko ceni sobie możliwość bezpłatnego i bezproblemowego parkowania auta pod blokiem. Jednak jak takie miejsca wycenia rynek? Ceny miejsc postojowych i garaży w Polsce biją rekordy. Wystarczy wspomnieć, że za miejsce w podziemnym garażu trzeba zapłacić około 50-60 tys. zł. Garaże wolnostojące w większych miastach kosztować mogą nawet ponad 100 tys. zł.

Przykładowo w stolicy, w Krakowie, Poznaniu czy we Wrocławiu w wielu miejscach trzeba zapłacić 130 tys. zł. Pojawiają się oferty sprzedaży garaży wolnostojących w Warszawie w cenie przekraczającej znacznie próg 200 tys. zł.

Można pokusić się o hipotezę, że im mniej jest miejsc postojowych i garaży przy nowych inwestycjach, tym są droższe. Stają się deficytowym towarem, za który wielu jest w stanie coraz więcej zapłacić.

Bliskość komunikacji publicznej – kolejny priorytet

Nie wszyscy są zmotoryzowani, a ponadto w dużych miastach jazda samochodem chociażby do szkoły czy pracy może wiązać się z koniecznością stania w korkach. Z tego względu zdarza się, że wiele osób rezygnuje z auta i wybiera komunikację miejską.

Jeśli ceny zakupu mieszkania z miejscem parkingowym czy garażem przekraczają możliwości kupującego, rezygnuje z zakupu. Przy rozmowach z potencjalnymi nabywcami pośrednicy i sprzedający są często pytani nie tylko o parking, ale i o dostęp do komunikacji publicznej. Im bliżej do przystanków i centrum miasta, tym miejsce parkingowe przestaje mieć tak duże znaczenie.

Artykuł Silny trend na rynku mieszkań – zakup tylko z miejscem parkingowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.