Polski rynek nieruchomości od dawna był polem działań inwestorów. W tym sektorze tym widać aktywność kilku grup klientów. Niektórzy szukają lokum by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, inni widzą w mieszkaniu czy domu szansę na zabezpieczenie oszczędności. Przez lata polski rynek mieszkaniowy dawał świetne warunki dla zakupów inwestycyjnych. Obecnie jednak sytuacja się zmieniła. Czy to koniec ery inwestowania w lokale mieszkalne dla zysku?
Inwestycja w mieszkanie już się nie opłaca?
Obecnie na rynku popyt inwestycyjny nie zniknął. Jednak jego skala i intensywność są nieporównywalne z okresem 2018–2021. W ostatnich miesiącach w sektorze mieszkań zdecydowanie dominują nabywcy którzy kupują mieszkanie na własne potrzeby. Ci, co mogą pozwolić sobie na kolejne mieszkanie, by ulokować kapitał, podchodzą do rynku z dystansem. Rentowność tego rodzaju inwestycji jest bowiem niższa niż jeszcze kilka lat temu.
Analizując sytuację w segmencie mieszkań, warto zwrócić uwagę na fundamentalną różnice miedzy kupcami inwestycyjnymi i takimi, którzy szukają mieszkania dla siebie. Pierwsza grupa kupuje głównie za gotówkę, druga w większości wspiera się kredytem mieszkaniowym. To na tę grupę inwestorów największy wpływ mają zdolność kredytowa, poziom stóp procentowych i wysokość miesięcznej raty.
Jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne w latach taniego pieniądza, część inwestorów korzystała ze wsparcia kredytu, ale rdzeń popytu inwestycyjnego miał charakter gotówkowy. W latach 2018-2021 tego rodzaju inwestycja była traktowana jako bezpieczna lokata środków przy braku atrakcyjnych alternatyw inwestycyjnych. Warto o tym pamiętać, ponieważ różnica ta ma kluczowe znaczenie dla dynamiki rynku. Gdy rosną stopy procentowe, kredytobiorca szybko to odczuwa. Jednak inwestor gotówkowy jest odporny na takie zmiany. Alternatywy takie jak obligacje, depozyty, instrumenty finansowe zaczynają być dla niego po prostu bardziej opłacalne.
Czemu inwestorzy odchodzą z rynku?
Jedną z najważniejszych przyczyn spadku popytu inwestycyjnego jest wyraźny wzrost poziomu stóp procentowych. Przez lata polski rynek mieszkaniowy funkcjonował w środowisku niemal zerowego kosztu pieniądza. Kredyty hipoteczne były tanie. Warunki te uległy zmianie po podwyżkach stóp w latach 2021–2022 oraz obecnie. Potwierdza to tezę, że popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału. Głównie dlatego, że dla inwestorów lokum jest przede wszystkim projektem finansowym. Prócz tego wzrost stóp procentowych doprowadził do spadku relatywnej atrakcyjności najmu. Napływ uchodźców z Ukrainy chwilowo podniósł ceny w tej części rynku, ale nie był to trwały trend. W miarę stabilizacji sytuacji i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, w tym lokali kupionych wcześniej inwestycyjne, dynamika czynszów wyhamowała.
Zdaniem analityków popyt inwestycyjny ustabilizuje się w momencie, gdy równowaga między ryzykiem a oczekiwaną stopą zwrotu znów przechyli się na korzyść nieruchomości.
W praktyce oznacza to sytuacje, gdy inwestycja w mieszkanie będzie bardziej rentowna niż zakup na przykład obligacji. Ryzyko związane z zakupem lokalu inwestycyjnego zawsze będzie istnieć, jednak teraz nie rekompensuje go wyższa stopa zwrotu.
Coraz niższe marże kredytów hipotecznych