PZFD uważa, że ustawa o jawności cen mieszkań jest dziurawa

Miała być przejrzystość, jest frustracja. Polski Związek Firm Deweloperskich nie kryje rozczarowania uchwaloną ustawą o jawności cen mieszkań. Choć cel wydawał się słuszny, sposób realizacji – zdaniem branży – rozmija się z rzeczywistością. Jeśli przepisy wejdą w życie w obecnym kształcie, obejmą tylko niewielki fragment rynku. A to oznacza, że konsumenci nadal będą działać we mgle, zamiast mieć dostęp do rzeczywistych danych o cenach nieruchomości.

Nowe przepisy, stare niedopowiedzenia

Zgodnie z założeniami ustawy, deweloperzy będą zobowiązani do publikowania cen mieszkań. Brzmi dobrze, ale problem pojawia się już na starcie: obowiązek ten dotyczy wyłącznie lokali gotowych, czyli już wybudowanych i oddanych do użytku. A przecież większość mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym znajduje się w trakcie realizacji. Kupujący często decydują się na zakup jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty.

W największych aglomeracjach takich gotowych lokali jest zaledwie około 10–15%. Reszta to mieszkania na różnych etapach budowy. Tym samym nowa regulacja obejmuje jedynie wąski wycinek rynku. Dla klientów oznacza to, że przejrzystość nadal będzie ograniczona, a rzeczywista cena transakcyjna może znacząco odbiegać od tej podanej na stronie. Do tego dochodzą negocjacje, rabaty, promocje, które nie są w żaden sposób ustandaryzowane ani obowiązkowe do publikacji.

Tempo ważniejsze niż precyzja

Nowelizacja przeszła przez Sejm w błyskawicznym tempie. Brakuje w niej dopracowania, które pozwoliłoby uniknąć niejasności. Nie doprecyzowano m.in., w jakiej formie deweloperzy mają prezentować ceny: czy wystarczy pdf wrzucony na stronę, czy dane mają być interaktywne, aktualizowane w czasie rzeczywistym, dostępne dla porównywarek? Takie szczegóły mają ogromne znaczenie, bo zadecydują, czy przepisy będą miały jakikolwiek wpływ na rynek.

Do tego dochodzi pytanie o skuteczność egzekwowania obowiązku. Bez wyraźnych kar za brak publikacji danych lub manipulowanie nimi, firmy mogą ograniczyć się do minimum – podadzą wybrane informacje w mało przejrzysty sposób, formalnie wypełniając obowiązek, ale nie pomagając klientowi w podjęciu decyzji.

Na dziś nie ma też obowiązku pokazywania historii zmian cen. A to właśnie ona często mówi najwięcej o strategii sprzedażowej i realnej wartości oferty. Bez kontekstu liczby na stronie mogą być mylące, zwłaszcza w okresie dynamicznych zmian cen na rynku mieszkaniowym.

Senat może to jeszcze naprawić

Ustawa w obecnej formie trafiła do Senatu, gdzie deweloperzy i część środowisk liczą na poprawki. Najczęściej wskazywaną zmianą jest objęcie obowiązkiem publikacji również mieszkań sprzedawanych na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych. To właśnie one dominują w dzisiejszej ofercie rynkowej, więc ich nieuwzględnienie w przepisach sprawia, że cała inicjatywa traci sens.

Drugi istotny postulat to ustandaryzowanie sposobu prezentacji cen. Bez wspólnych wytycznych trudno będzie porównywać oferty różnych firm. A przecież to właśnie możliwość szybkiego zestawienia cen za metr, lokalizacji, standardu czy dodatkowych opłat miała dać konsumentom realne narzędzie do wyboru najlepszej oferty.

Jeśli ustawa przejdzie bez istotnych zmian, może podzielić los wielu innych regulacji, które formalnie istnieją, ale w praktyce nie zmieniają nic. Klienci nadal będą działać po omacku, a przewaga informacyjna pozostanie po stronie firm, które mogą dowolnie kształtować narrację wokół swoich inwestycji.