Rynek wynajmu mieszkań w Krakowie z dużym wzrostem liczby ofert

Z raportu przygotowanego przez GetHome.pl wynika, że sezonowe ożywienie związane z początkiem roku akademickiego nie doprowadziło w tym roku do wzrostu czynszów w niemal wszystkich największych miastach. W Krakowie – drugim co do wielkości ośrodku akademickim w Polsce – mediana czynszu wyniosła 3 100 zł i nie zmieniła się w stosunku do sierpnia.

Jednocześnie Kraków okazał się liderem wzrostu podaży rok do roku. W stosunku do sierpnia 2026 roku oferta wzrosła o 8% z 8 tys. do 8,6 tys. lokali. Dużo większy wzrost odnotowano w porównaniu do września 2025 roku – o 26%. Kraków był jedynym miastem, w którym odnotowano wzrost powyżej 20%.

Szukający mieszkania na wynajem w Krakowie mają zatem duży wybór. Studenci, którzy czekali na ostatnią chwilę, nadal mogli przebierać w ofertach.

Podaż rośnie w prawie wszystkich dużych miastach

We wrześniu wzrost podaży, przy jednoczesnym braku podwyżek czynszów, odnotowano niemal we wszystkich dużych miastach. Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem wynosiła 88,5 tys. i wzrosła o 4% w porównaniu do sierpnia i o 9% w porównaniu do września 2025 roku.

We wrześniu na rynek trafiło 63,5 tys. mieszkań, czyli o 3% więcej niż w sierpniu. Wrzesień był piątym miesiącem z rzędu, w którym rosła podaż mieszkań na wynajem.

Jedynym miastem, w którym nie doszło do wzrostu podaży, były Katowice. Oferta utrzymała się tam na poziomie 2,3 tys. lokali. Do największej miesięcznej zmiany doszło w Gdańsku, gdzie liczba propozycji wynajmu zwiększyła się o 700 lokali (z 4,2 tys. do 4,9 tys.). W Warszawie i Łodzi wzrost wyniósł 10%, w Krakowie – 8%, we Wrocławiu – 7%, a w Poznaniu – 6%.

Biorąc pod uwagę zmianę rok do roku, również Katowice są wyjątkiem, ponieważ podaż spadła tam o 4%. W pozostałych dużych miastach odnotowano wzrosty. Wspomnianym rekordzistą był Kraków. W Warszawie podaż wzrosła o 6%, a w Poznaniu o 3%. Na tym samym poziomie utrzymała się w Łodzi.

Duża podaż hamuje wzrost czynszów

Wrzesień nie przyniósł podwyżek czynszów w większości dużych miast. W Warszawie mediana utrzymała się na poziomie 4 300 zł. Podwyżek nie odnotowano również w Krakowie, Gdańsku i Katowicach. W Łodzi mediana spadła z 2 100 zł do 2 000 zł, a w Poznaniu z 2 600 zł do 2 500 zł. Zwiększyła się jedynie we Wrocławiu – z 2 800 zł do 2 900 zł.

W ujęciu rok do roku mediana w Gdańsku jest niższa o 6%, w Katowicach – o 5%, w Warszawie i w Poznaniu – o 4%. We Wrocławiu, Krakowie i Łodzi utrzymał się poziom sprzed roku.

Artykuł Sezonowy wzrost popytu na mieszkania na wynajem nie spowodował wzrostu stawek pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

2024 r. z cenowymi rekordami

Jak wskazują specjaliści, najdroższe mieszkania w Krakowie to te położone na terenach wzdłuż Wisły i w sąsiedztwie Błoń. Chodzi o tereny, gdzie dalsza zabudowa jest niemożliwa, a tym samym nic nie przysłoni widoku z okien nieruchomości.

Na drugim końcu tej skali znajdują się mieszkania w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie, z rynku pierwotnego i wtórnego zlokalizowane we wschodniej części miasta . Aktualnie powstaje tam duże osiedle, na którym mkw. mieszkania można kupić za ok. 11 tys. zł. Dla porównania średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w listopadzie br. wynosi niemal 17 tys. za mkw.

Jak wynika z danych przedstawionych przez portal rynekpierwotny.pl średnia cena mkw. mieszkania na Zwierzyńcu przekroczyła 20 tys. zł. Za mieszkanie w dzielnicy Bronowice trzeba obecnie zapłacić ponad 17 tys., a w Podgórzu Duchackim 15,5 tys. zł. Na Starym Mieście i Grzegórzkach cena mkw. przekroczyła 19 tys. zł, a w Bieżanowie Prokocimiu 13 tys. zł. W Mistrzejowicach natomiast trzeba zapłacić blisko 14,5 tys. zł, a w Nowej Hucie niemal 12 tys. zł.

Historycznie niski popyt

Tak wygórowane ceny mieszkań spowodowały stagnację na rynku pierwotnym. Specjaliści od nieruchomości nie wierzą, iż deweloperom uda się sprzedać w tym roku więcej niż 5 tys. mieszkań. Dla porównania w latach 2016-2018 sprzedaż była na poziomie 13-14 tys. lokali.

Krakowskie ceny są już tylko dla zamożnych i dla kupujących na własne potrzeby, posiadających dużą zdolność kredytową. Z rynku zniknęli inwestorzy, którzy kupowali mieszkania w ramach lokaty kapitału. Niestety pozostałym pozostaje oczekiwanie na lepszy czas.

Czy w 2025 ceny dalej będą rosnąć?

Zdaniem ekspertów nie ma przesłanek do tego, aby w przyszłym roku ceny mieszkań miały być niższe. Jeżeli w życie wejdzie program mieszkaniowy przypominający program Mieszkanie dla Młodych, to wówczas największą sprzedaż odnotują lokale z najniższą cena jednostkową.

Tymczasem ceny mieszkań w Krakowie nieprzerwanie rosną już od ponad 10 lat. W 2013 r. cena za mkw. lokalu wynosiła ok. 6 tys. zł. W 2024 r. natomiast, na rynku pierwotnym, trzeba już zapłacić średnio niemal 17 tys. zł.

Winą za taki stan rzeczy specjaliści obarczają rządowe programy mające na celu pomoc młodym ludziom w kupnie pierwszego mieszkania. Uzyskany skutek jest jednak odwrotny, wzmacniający stronę popytową, a nie podażową.

Niska sprzedaż w Krakowie to także pokłosie utrzymujących się na wysokim poziomie stóp procentowych. Jak podkreślają specjaliści, ludzie wciąż potrzebują mieszkań, ale ich nie kupią ze względu na ograniczoną dostępność do kredytów hipotecznych. Zapowiadane na przyszły rok pierwsze obniżki stóp, powinny spowodować, iż zainteresowani kupnem ruszą po kredyty. Ożywienie na rynku zapewne przyniesie też wprowadzenie rządowego programu dopłat.

Artykuł Ceny rekordowo wysokie, a popyt rekordowo niski – co się dzieje z krakowskim rynkiem mieszkaniowym? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Dochody rosną, a o własne lokum coraz trudniej

Według danych GUS przeciętne wynagrodzenie w lutym wynosiło 5769 złotych. Oznacza to wzrost zarobków na poziomie 12% w skali rok do roku. Prócz tego zauważalnie spadła też wartość stóp procentowych, co przełożyło się na dostępność kredytów. W większości dużych miast zmiany te nie zrekompensowały jednak podwyżek cen, jakie wciąż obserwowane są w branży nieruchomości. Skąd ta pewność? Analiza Expandera i Rentier.io sprawdza jaką część dochodów przykładowej pary zabiera rata pożyczki mieszkaniowej.

W modelowych warunkach kredyt jest wzięty na 25 lat przy wkładzie własnym na poziomie 10%. Hipoteką objęte jest mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Prócz tego przyjęto, że kredytobiorcy zarabiają 80% średniego wynagrodzenia. Ceny mieszkań mocno różnią się w zależności od miasta i specjaliści przeprowadzili analizę porównawczą. W jej trakcie wzięli pod uwagę również zmieniające się warunki kredytowe. Do jakich wniosków doszli? Wraz z podwyżkami cen lokali mieszkalnych ich dostępność wyraźnie spadła. Niechlubny ranking otwiera Kraków. Przed rokiem rata kredytu pochłaniała tam niemal 50% dochodów, dziś jest to 59%. W Warszawie udział raty w budżecie wzrósł o 6% a w Katowicach o 4 punkty procentowe. Inne miasta, w których eksperci zaobserwowali wzrost udziału raty w dochodzie, to między innymi Wrocław, Łódź czy Poznań.

Gdzie dostępność mieszkań się poprawiła?

Miejsca, w których dostępność lokali mieszkalnych rośnie, są rzadkimi punktami na mapie Polski. Według najnowszej analizy spadek udziału raty w dochodzie rok do roku zdarzył się tylko w Sosnowcu. Korekta wynosiła tam 2 punkty procentowe z 28 do 26%. Niewielkie zmiany w stosunku dochodu do raty na poziomie 1% zarejestrowano w czterech miastach — Radomiu, Częstochowie, Szczecinie i Bydgoszczy.

Co ważne w lutym bieżącego roku Kraków przekroczył granicę 15 000 złotych za metr kwadratowy w sektorze mieszkań. Przez to stolica Małopolski stała się jedną z najdroższych lokalizacji w naszym kraju. W skali rok do roku w lutym mieszkania były droższe o 39% w Katowicach podwyżki zatrzymały się na poziomie 29%, a w Warszawie 28% w porównaniu z lutym 2023.

Dane te jasno pokazują, że tylko systemowe działania mające na celu obniżenie cen mieszkań mogą przełożyć się na poprawę ich dostępności. Nie pierwszy raz podwyżki wynagrodzeń okazują się niewystarczające, by zrównoważyć kolejne skoki stawek w segmencie mieszkaniowy

Artykuł Rata kredytu a zarobki – Kraków niechlubnym rekordzistą pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Kraków to jedno z najpopularniejszych miast akademickich w kraju. Znajduje się tutaj 23 uczelni wyższych, na których co roku naukę rozpoczyna kolejne 10 tys. nowych studentów, a łącznie jest ich ponad 200 tys. Stwarza to idealne warunki do prowadzenia biznesu związanego z wynajmem długoterminowym. Po zakończeniu roku akademickiego dodatkową możliwością jest przeznaczenie mieszkania w Krakowie pod wynajem krótkoterminowy dla turystów. De facto w przypadku Krakowa, który jest najpopularniejszym miastem turystycznym w Polsce i znanym również na świecie, najem krótkoterminowy jest coraz prężniej rozwijającą się gałęzią biznesu. Rok 2019 z liczbą ponad 14 mln był rekordowy pod względem ilości turystów odwiedzających miasto. W po pandemicznym 2021 roku do Krakowa na wypoczynek przyjechało 11,3 mln ludzi. Te imponujące liczby stwarzają warunki dla postrzegania krótkoterminowego najmu jako potencjalnie dochodowej inwestycji. Lokale w Krakowie są bardzo pożądane, więc nie będzie problemu z ewentualną sprzedażą nieruchomości i spieniężeniem inwestycji.

W najnowszej edycji badania Business Environment Assessment Study oceniających środowisko biznesowe stolica Małopolski w 10-stopniowej skali otrzymała 6,7 punktów i uplasowała się na miejscu trzecim. Aspekt potencjału biznesowego został oceniony na 7,7 punktów. Jest to miasto oferujące dużo możliwości pod względem rozwoju zawodowego i biznesowego. Stosunkowo niskie bezrobocie, dobra infrastruktura komunikacyjna, łącznie z lotniskiem, a także duże zaplecze akademickie powodują, że obecnie Kraków jest jednym z najatrakcyjniejszych inwestycyjnie miast w kraju. Jest to zagłębie sektora nowoczesnych usług biznesowych i start-upów. Zlokalizowanych jest tutaj kilka korporacji o zasięgu globalnym i tysiące większych i mniejszych przedsiębiorstw, stwarzających niezwykle duży rynek pracy. Na początku tego roku Amazon otworzył swoje Centrum rozwoju Technologii, tworząc kolejne 200 miejsc zatrudnienia.

Wyżej wspomniane badanie oceniło Kraków pod względem miejsca do życia na 7,9 punktów. Jest to miasto absolutnie wyjątkowe ze względów historycznych jak i unikatowej atmosfery. W 2000 r. nagrodzone tytułem Europejskiej Stolicy Kultury, gdzie doceniono światowej klasy zabytki, piękno i bogatą ofertę kulturalną. Zainteresowani mogą wybierać w ogromnej ilości teatrów, kin i galerii. Osoby lubiące aktywny wypoczynek też nie mogą narzekać. Kraków posiada liczne trasy rowerowe i spacerowe, baseny, korty tenisowe i wiele innych. Ponadto, jest to dobre miejsce wypadowe dla miłośników turystyki górskiej, ale również dzięki Pendolino na plażę do Gdańska dotrzemy w zaledwie 5 godzin.

Artykuł Powody dla których warto kupić mieszkanie w Krakowie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Grzegórzki

Niezwykle atrakcyjna dzielnica do zamieszkania ze względu na niewielką odległość od centrum i rozwiniętą siatkę połączeń komunikacji miejskiej. Ponadto za sprawą centrum handlowego Galeria Kazimierz wygodnie zrobimy zakupy, a na rodzinny spacer można iść do Ogrodu Botanicznego Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz na Bulwary na Dąbiu.

Krowodrza

Krowodrza to najpopularniejsza dzielnica wśród studentów, gdyż znajduje się tutaj kilka uniwersytetów: Akademia Górniczo-Hutnicza wraz z Miasteczkiem AGH, Uniwersytet Rolniczy oraz Uniwersytet Pedagogiczny. Dużym plusem dla studentów jest także bliskość Biblioteki Jagiellońskiej oraz dostęp do Parku Jordana i Parku Krakowskiego. Natomiast do centrum można wygodnie dojechać za sprawą licznych połączeń tramwajowych. Mieszkania na Krowodrza to dobra opcja dla osób młodych.

Stare Podgórze oraz Zabłocie

Dwie sąsiadujące ze sobą dzielnice wyróżniają się rekreacyjnym klimatem. Położone nad Wisłą, co zapewni cudowny wypoczynek w letnie dni. Stare Podgórze posiada własną starówkę – Rynek Podgórski to doskonałe miejsce na rodzinny obiad i spacer. Natomiast Zabłocie oferuje szereg zabytków: Muzeum Sztuki Współczesnej MOCAK oraz Fabrykę Oskara Schindlera. Obie dzielnice mają kilka linii tramwajowych, którymi dojedziemy do niemal każdego miejsca w Krakowie.

Stare Dębniki oraz Ludwinów

Dogodne położenie dzielnic Stare Dębniki i Ludwinów, nieopodal centrum czynią te miejsce niezwykle atrakcyjnymi dla mieszkańców. Wiele mieszkań na Starych Dębnikach oferuje widok na Zamek Królewski na Wawelu, co przyciąga turystów na najem krótkoterminowy. Natomiast mieszkańcy dzielnicy Ludwinów korzystać mogą z Centrum Kongresowego ICE oraz kawiarni Forum Przestrzenie nad Wisłą. Ze względu na te zalety obie dzielnice są bardzo atrakcyjne w oczach inwestorów, dlatego wiele nowych inwestycji realizowanych jest właśnie w tej części Krakowa.

Bronowice

Dzielnica znajduje się dalej od centrum niż poprzednie, ale stale jest popularna wśród inwestorów i nowych mieszkańców. Niższe ceny kuszą, a rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa pozwala na wygodny dojazd do śródmieścia. Atutem jest także Galeria Bronowice, gdzie wygodnie zrobimy zakupy oraz Młynówka Królewska – piękne zielone tereny na spacery.

Artykuł W której dzielnicy Krakowa zamieszkać? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Praca i koszty życia

Dzięki bogatej infrastrukturze Kraków może poszczycić się jednym z najniższych poziomów bezrobocia wśród dużych miast naszego kraju. Jako miejsce z dużym potencjałem turystycznym, znakomicie wykorzystuje swoje możliwości, ściągając gości z zachodu. Rozwinięta sieć gastronomiczno-hotelarska to kolejny duży rynek pracy. O zatrudnienie w Krakowie nie trudno, jednak życie tam jest drogie, a ceny nieruchomości w Krakowie od jakiegoś czasu wciąż idą w górę. Jeśli więc zastanawiamy się nad przeprowadzką do stolicy Małopolski ze względów ekonomicznych, dobrze przeliczyć związane z nią koszty.

Stolica kultury z historią w tle

Kraków to unikat na tle europejskich miast. Jego architektura sięgająca średniowiecza tworzy klimat, który przyciąga turystów z całego świata od lat. Jako mieszkańcy możemy cieszyć się urokami miasta i korzystać z jego szerokiej oferty kulturalnej. Kraków to oprócz Rynku czy Wawelu wspaniałe zbiory Biblioteki Jagiellońskiej czy Muzeum Narodowego. Mieszkańcy Krakowa mogą również co roku uczestniczyć w licznych festiwalach filmowych i literackich. Dzięki temu wszystkiemu w tym mieście nie sposób się nudzić.

Małe-wielkie miasto

Mimo, że Kraków to jedno z największych polskich miast, naprawdę trudno się w nim zgubić. Dzielnice są ze sobą wyjątkowo dobrze skomunikowane, a tramwaje dużo nowocześniejsze niż jeszcze kilka lat temu. Dzięki temu poruszanie się po mieście jest wygodne, a korki w nim dużo mniej uciążliwe niż w stolicy. Kraków to wyjątkowo dużo wąskich uliczek, które zachęcają do spacerów i sprawiają, że miasto wydaje się mniejsze.

Weekendowy raj

Dzięki nastawieniu na turystów, nocne życie w Krakowie kwitnie, szczególnie w weekendy. Uroczy, wspaniale oświetlony rynek pełen knajpek i pubów to raj dla nocnych marków. W Krakowie można dobrze zjeść i jako mieszkańcy szybko znajdziemy miejsca, do których warto wracać. Świetne włoskie restauracje, dobrze zaopatrzone orientalne sklepy czy doskonałe cukiernie na pewno zadowolą największych smakoszy.

A przecież mieszkając w Krakowie mamy też do wyboru wiele miejsc, gdzie można wybrać się za miasto! Weekend w górach to dla krakusa bardzo prosta wyprawa, dzięki temu miasto często jest bazą wypadową do wycieczek w Tatry. Nic dziwnego, z centrum Krakowa można dojechać do Zakopanego w około dwie godziny. Jeśli więc szukacie miejsca z gotowymi pomysłami na aktywny wypoczynek, Kraków będzie dla was idealny. Warto dać mu szansę i skorzystać z szeregu atrakcji, które oferuje to miasto.

Artykuł Czy warto zamieszkać w Krakowie? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Spacer po Starym Mieście jest obowiązkowy, aby poczuć wspomniały klimat Krakowa. Jego serce jest rozległy rynek, na którym znajduje się słynny Kościół Mariackiej. To z jego wieży rozbrzmiewa najbardziej znany w Polsce hejnał. Będąc też na krakowskim Starym Mieście koniecznie trzeba odwiedzić słynne lokale, jak m.in. restauracja “Wierzynek”, klub “Pod Jaszczurami” oraz piwnice “Pałacu pod Baranami”. To właśnie w tych miejscach przez cały rok odbywają się różnorodne imprezy kulturalne, koncerty i wystawy.

Niemniej to właśnie Bazylika Wniebowzięcia Najświętszej Maryi Panny jest największym zabytkiem miastem. Wspomniały ołtarz przygotowały najbardziej znany średniowieczny artysta, Wit Stwosz. Kościelne sklepienie również jest arcydziełem, gdyż zostało przygotowane przez najwybitniejszych polskich malarzy – Jana Matejkę, Józefa Mehoffera i Stanisława Wyspiańskiego. Słynny hejnał grany jest na wieży, zwanej Hejnalicą, która dostępna jest dla turystów, ale wejście na jej szczyt wymaga pokonania ponad 400 stromych schodach.

Podczas wizyty w Krakowie koniecznie również trzeba zobaczyć Sukiennice, czyli nietypową galerię handlową, która powstała jeszcze za czasów Kazimierza Wielkiego. Mieści się tu Galeria Sztuki Polskiej XIX wieku, wśród eksponatów której znajduje się monumentalny ,,Hołd Pruski” Jana Matejki. Kolejny ważny zabytek na mapie Krakowa to oczywiście Zamek Królewski na Wzgórzu Wawelskim. Dawna siedziba polskich królów, której budowę ukończono po niemal 200 latach w XV wieku. Zamek został mocno zniszczono podczas potopu szwedzkiego, ale nadal stanowi jeden z najważniejszych kompleksów architektonicznych w Polsce. Obecnie znajdują się tu różne wystawy oraz groby polskich władców i przywódców.

Natomiast dla najmłodszych turystów nie lada atrakcją będzie Smok Wawelski, znajdujący się u podnóża wzgórza wawelskiego. Charakterystyczna rzeźba, która co jakiś czas zionie ogniem z pewnością zrobi duże wrażenia. Jej powstanie wiąże się ze słynną krakowską legendą o szewczyku Dratewce i Smoku Wawelskim.

Artykuł Co warto zobaczyć w Krakowie? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak kształtowały się ceny na przestrzeni lat

Wzrost cen mieszkań w ostatnich latach przyspieszył. Rok 2021 przyniósł bowiem mocniejszą podwyżkę niż w rekordowym do tej pory roku 2019 pod tym względem. W Krakowie płacono średnio o 19% więcej niż jeszcze pod koniec roku 2020. Podwyżki w relacji rok do roku notowane na rynku pierwotnym nieustannie od roku 2016 spowodowały, że mieszkania w Krakowie podrożały o ponad 50% względem IV kwartału 2016. Również na krakowskim rynku wtórnym od kilku lat obserwuje się tendencje wzrostowe. Jeszcze zaledwie 5 lat temu stawka za metr kwadratowy wynosiła ok. mniej niż 6 tys. zł. Teraz trzeba liczyć się z kosztem blisko 10 tys. zł za każdy metr. Rok 2021 przyniósł w Krakowie największą podwyżkę w całym kraju, bo ceny mieszkań z drugiej ręki wzrosły tam aż o 20,5% w porównaniu do IV kwartału 2020 roku.

Przyczyny wysokich cen mieszkań

Na ceny mieszkań wpływają coraz większe koszty ich wytworzenia, czyli m.in. drożejące materiały budowlane i rosnące koszty robocizny. Dodatkowo w Krakowie występuje problem deficytu gruntów, przez co ich ceny są również coraz wyższe. Na ceny mieszkań ma też wpływ duży popyt na nieruchomości, którego przyczyną są świetnie zarabiający specjaliści, których liczba zwiększyła się w Krakowie o kilkanaście procent podczas minionego roku. Kolejną dużą grupę nabywców stanowią inwestorzy kupujący mieszkania za gotówkę, którzy swoje nadwyżki finansowe lokują właśnie w nieruchomościach. W ten sposób chronią oni swoje pieniądze przed rosnącą inflacją.

Prognozy dla krakowskiego rynku mieszkaniowego

Prognozy dla Krakowa niewiele różnią się od innych polskich metropolii. Kluczowe znaczenie dla wzrostu cen ma inflacja oraz rosnące stopy procentowe. Jeśli dalej stopy będą podnoszone, to popyt na nieruchomości najprawdopodobniej spadnie. Do kupowania zniechęcać będzie również wzmożona inflacja. Z drugiej zaś strony, szybki wzrost wynagrodzeń oraz rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma ruszyć już niedługo, przyczynić się mogą do ponownego wzrostu zainteresowania nieruchomościami. Kraków jest też miastem, gdzie cały czas utrzymuje się mocno dodatnie saldo migracji, a to wzmaga popyt i podbija ceny. Z uwagi na to oraz na stale rosnące koszty wytworzenia mieszkań, nie ma co liczyć na obniżenie ich cen w najbliższym czasie.

Artykuł Ceny mieszkań w Krakowie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.