Więcej stabilności

W opinii pośredników nieruchomości coraz częściej widać większą równowagę między stroną kupującą a sprzedającą. Transakcje nie są już podejmowane tak impulsywnie jak wcześniej, a uczestnicy rynku mają więcej czasu na analizę i negocjacje.

Choć nadal nie można mówić o pełnym komforcie, widoczna jest zmiana podejścia. Mniej nerwowych reakcji i większa skłonność do rozmów o cenie sprawiają, że proces sprzedaży czy zakupu przebiega bardziej płynnie.

Poprawa nie tylko dla jednego segmentu

Lepsze nastroje nie ograniczają się wyłącznie do mieszkań. Z danych wynika, że poprawa objęła wszystkie główne segmenty rynku, od domów, przez działki, aż po najem.

Szczególnie zauważalny wzrost optymizmu dotyczy działek budowlanych, gdzie oceny pośredników wyraźnie się poprawiły. To segment, w którym oprócz sezonowości znaczenie mają też zmiany w planowaniu przestrzennym i rosnące zainteresowanie zakupem gruntów z jasnym statusem prawnym.

Początek roku tradycyjnie ożywia rynek

Pierwszy kwartał często przynosi większą aktywność i tym razem było podobnie. Po spokojniejszym okresie zimowym rynek naturalnie przyspiesza, a liczba zapytań i ofert rośnie.

Widać jednak, że tegoroczne ożywienie nie wynika wyłącznie z sezonu. W porównaniu do ubiegłego roku oceny rynku są wyższe w każdej kategorii, co sugeruje bardziej trwałą poprawę, a nie jedynie chwilowe odbicie.

Co stoi za poprawą nastrojów?

Według Bogusława Półtoraka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lepsze nastawienie to efekt kilku nakładających się czynników. Wśród nich pojawiają się m.in. obniżki stóp procentowych, które zwiększyły dostępność kredytów, oraz większa skłonność sprzedających do dostosowywania cen do realiów rynku.

Ekspert zwraca też uwagę na szerszy kontekst gospodarczy i większy optymizm co do kolejnych miesięcy. To wszystko przekłada się na większą aktywność zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Nadal istnieją bariery

Poprawa nastrojów nie oznacza, że rynek działa bez ograniczeń. Wciąż widoczne są czynniki, które mogą hamować tempo zmian. Należą do nich m.in. wysokie ceny nieruchomości czy koszt finansowania zakupu.

Dodatkowo na decyzje uczestników rynku wpływają kwestie makroekonomiczne i sytuacja międzynarodowa. Jak podkreśla Bogusław Półtorak, mimo stabilizacji nadal pojawiają się obawy związane z inflacją czy ogólną kondycją gospodarki.

Perspektywy na kolejne miesiące

W najbliższym czasie można spodziewać się kontynuacji obecnego trendu. Jeśli utrzymają się korzystne warunki kredytowe i stabilna sytuacja gospodarcza, rynek ma szansę dalej się uspokajać.

Jednocześnie warto pamiętać, że dynamika zmian może być różna w zależności od segmentu i lokalizacji. Mimo to coraz więcej wskazuje na to, że rynek nieruchomości wchodzi w bardziej uporządkowaną fazę, w której decyzje są podejmowane spokojniej i z większą świadomością.

Artykuł Pośrednicy spodziewają się poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Inwestycja w mieszkanie już się nie opłaca?

Obecnie na rynku popyt inwestycyjny nie zniknął. Jednak jego skala i intensywność są nieporównywalne z okresem 2018–2021. W ostatnich miesiącach w sektorze mieszkań zdecydowanie dominują nabywcy którzy kupują mieszkanie na własne potrzeby. Ci, co mogą pozwolić sobie na kolejne mieszkanie, by ulokować kapitał, podchodzą do rynku z dystansem. Rentowność tego rodzaju inwestycji jest bowiem niższa niż jeszcze kilka lat temu.

Analizując sytuację w segmencie mieszkań, warto zwrócić uwagę na fundamentalną różnice miedzy kupcami inwestycyjnymi i takimi, którzy szukają mieszkania dla siebie. Pierwsza grupa kupuje głównie za gotówkę, druga w większości wspiera się kredytem mieszkaniowym. To na tę grupę inwestorów największy wpływ mają zdolność kredytowa, poziom stóp procentowych i wysokość miesięcznej raty.

Jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne w latach taniego pieniądza, część inwestorów korzystała ze wsparcia kredytu, ale rdzeń popytu inwestycyjnego miał charakter gotówkowy. W latach 2018-2021 tego rodzaju inwestycja była traktowana jako bezpieczna lokata środków przy braku atrakcyjnych alternatyw inwestycyjnych. Warto o tym pamiętać, ponieważ różnica ta ma kluczowe znaczenie dla dynamiki rynku. Gdy rosną stopy procentowe, kredytobiorca szybko to odczuwa. Jednak inwestor gotówkowy jest odporny na takie zmiany. Alternatywy takie jak obligacje, depozyty, instrumenty finansowe zaczynają być dla niego po prostu bardziej opłacalne.

Czemu inwestorzy odchodzą z rynku?

Jedną z najważniejszych przyczyn spadku popytu inwestycyjnego jest wyraźny wzrost poziomu stóp procentowych. Przez lata polski rynek mieszkaniowy funkcjonował w środowisku niemal zerowego kosztu pieniądza. Kredyty hipoteczne były tanie. Warunki te uległy zmianie po podwyżkach stóp w latach 2021–2022 oraz obecnie. Potwierdza to tezę, że popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału. Głównie dlatego, że dla inwestorów lokum jest przede wszystkim projektem finansowym. Prócz tego wzrost stóp procentowych doprowadził do spadku relatywnej atrakcyjności najmu. Napływ uchodźców z Ukrainy chwilowo podniósł ceny w tej części rynku, ale nie był to trwały trend. W miarę stabilizacji sytuacji i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, w tym lokali kupionych wcześniej inwestycyjne, dynamika czynszów wyhamowała.

Zdaniem analityków popyt inwestycyjny ustabilizuje się w momencie, gdy równowaga między ryzykiem a oczekiwaną stopą zwrotu znów przechyli się na korzyść nieruchomości.

W praktyce oznacza to sytuacje, gdy inwestycja w mieszkanie będzie bardziej rentowna niż zakup na przykład obligacji. Ryzyko związane z zakupem lokalu inwestycyjnego zawsze będzie istnieć, jednak teraz nie rekompensuje go wyższa stopa zwrotu.

Artykuł Inwestorzy odwracają się od rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Rejestr, nowe obowiązki i kary finansowe

Projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki zakłada objęcie najmu krótkoterminowego zasadami zbliżonymi do tych, które obowiązują w hotelarstwie. W praktyce oznacza to powstanie specjalnego rejestru lokali, do którego każdy właściciel oferujący krótkie pobyty będzie musiał się wpisać. Mieszkania mają spełniać określone wymogi sanitarne i przeciwpożarowe, a przy wejściu pojawi się regulamin wraz z danymi kontaktowymi osoby odpowiedzialnej za najem.

Każdy lokal otrzyma indywidualny numer, który stanie się obowiązkowym elementem ogłoszeń publikowanych w internecie. Brak wpisu do ewidencji lub łamanie zasad porządku może skutkować wykreśleniem z rejestru oraz dotkliwą sankcją finansową. Celem tych rozwiązań jest uporządkowanie rynku i ułatwienie reagowania na skargi mieszkańców.

Gminy dostaną nowe narzędzia

Istotną zmianą ma być także wzmocnienie roli samorządów. Projekt przewiduje możliwość wyznaczania przez gminy tzw. stref wolnych, na których najem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. Takie rozwiązania funkcjonują już w wielu europejskich miastach i mają chronić centra przed wypieraniem stałych lokatorów.

Zwolennicy regulacji podkreślają, że nie chodzi o likwidację tej formy najmu, lecz o oddanie decyzji w ręce władz lokalnych, które najlepiej znają skalę problemu. W miejscowościach stricte turystycznych ograniczenia mogą być minimalne, natomiast w gęsto zaludnionych dzielnicach – znacznie ostrzejsze.

Propozycja idzie dalej niż projekt rządowy

Równolegle swoje rozwiązania promuje ugrupowanie Polska 2050. Posłowie tej formacji chcą, aby prowadzenie najmu krótkoterminowego wymagało zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Jak podkreśla Kamil Wnuk, odpowiedzialny w ugrupowaniu za projekt ustawy, to mieszkańcy powinni mieć realny wpływ na to, co dzieje się w ich najbliższym otoczeniu, zwłaszcza gdy wcześniejsze doświadczenia wskazują na naruszanie porządku lub bezpieczeństwa. Według Wnuka takie rozwiązanie nie uderza w osoby wynajmujące okazjonalnie, lecz pozwala reagować tam, gdzie krótkoterminowy najem zmienia charakter całego budynku. Polityk zapowiada dalsze prace nad wprowadzeniem tego zapisu również do wersji rządowej.

Co dalej z ustawą

Oba projekty są obecnie na etapie konsultacji. Rząd zapowiada, że nowe przepisy mogłyby wejść w życie w 2026 roku, częściowo jako dostosowanie do unijnych regulacji. Niewykluczone jednak, że w toku prac pojawią się korekty – zwłaszcza w kwestii uprawnień wspólnot mieszkaniowych.

Jedno jest pewne: okres całkowitej swobody w najmie krótkoterminowym dobiega końca. Państwo i samorządy chcą większej kontroli, a mieszkańcy realnej ochrony przed uciążliwościami.

Artykuł Rząd chce ograniczyć najem krótkoterminowy pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Z danych opracowanych przez ekspertów Centrum Analiz Banku PKO BP wynika, że jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to III kwartał 2025 przyniósł pierwsze wyraźniejsze oznaki poprawy w sektorze biurowym, który ponownie zwiększa swój udział w strukturze wolumenów. Krajowy rynek zanotował niemal identyczny poziom transakcji jak rok wcześniej, co można interpretować jako stabilizację po okresie spowolnienia.

W ujęciu czterech kwartałów skumulowanych dynamika nadal pozostaje wysoka ze względu na wyjątkowy wynik z końca 2024 roku, osiągając wzrost na poziomie 63 proc. rok do roku.

Powrót zainteresowania biurowcami w Europie

Na tle Europy Polska wypada relatywnie korzystnie. Z danych CBRE wynika, że ożywienie zapoczątkowane w 2024 roku jest kontynuowane mimo przestoju w 2 kwartale 2025. W całej Europie widoczny jest powrót zainteresowania biurowcami, które po raz kolejny wyprzedziły sektor magazynowy pod względem wartości transakcji.

Nadal jednak obroty na rynku europejskim, liczone jako cztery kwartały skumulowane, wynoszą 226 mld euro, co stanowi spadek o około 43 proc. względem szczytu z pierwszej połowy 2022 roku. Tymczasem Polska odrobiła już 68 proc. wartości wolumenów notowanych w II kwartale 2022 roku, co pokazuje szybciej postępującą odbudowę.

Wzrost transakcyjności w naszym regionie

Region Europy Środkowo-Wschodniej również pozostaje w trendzie wzrostowym. W II kwartale 2025 roku odnotowano średni wzrost transakcyjności o około 18 proc. rok do roku. Na tle stabilnych wyników Polski wyróżniają się rynki Słowacji, Węgier, Czech oraz krajów bałtyckich, które notują największe przyspieszenie.

Stopy kapitalizacji w Polsce według danych Colliers pozostają stabilne zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Na szerokim rynku europejskim obserwuje się minimalną kompresję, co jest spójne z kierunkiem, jaki wyznaczają notowania pięcioletnich IRS w euro.

Ich spadek o blisko 110 punktów bazowych od jesieni 2023 do jesieni 2025 zapowiada potencjalny powrót do okresu szerszej kompresji stóp kapitalizacji. Jednocześnie dalsze wyhamowanie poprawy warunków finansowania i wzrost IRS od maja do listopada 2025 o około 40 punktów bazowych mogą stanowić czynnik ryzyka dla dynamiki globalnych rynków nieruchomości.

Mieszane nastroje inwestorów

Wartości nieruchomości komercyjnych w Europie pozostają w fazie odbudowy. Według CBRE na koniec II kwartału 2025 roku były wyższe o około 7 proc. rok do roku i o blisko 10 proc. względem dołka z końca 2023 roku, choć nadal stanowią około 82 proc. poziomu z I kwartału 2022 roku.

Nastroje inwestorów pozostają mieszane. Badanie RICS wskazuje na lekką poprawę globalnego sentymentu, lecz w Europie wynik z III kwartału 2025 roku pogorszył się z -2 do -6 punktów. Najsłabsze nastroje utrzymują się w kluczowych rynkach Europy Zachodniej i Północnej, podczas gdy region Europy Środkowej, w tym Polska z dodatnim wynikiem 4 punktów, prezentuje relatywnie lepsze perspektywy.

Ożywienie jest więc widoczne, lecz na razie delikatne. Rynek balansuje między powolną odbudową wycen, stabilizacją stóp kapitalizacji i nierównomiernym sentymentem inwestorów. Nadal pozostaje podatny na wahania kosztów finansowania, które w najbliższych miesiącach mogą przesądzić o kierunku dalszego trendu.

Artykuł Lekkie ożywienie na rynku inwestycyjnym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nowe przepisy mają uprościć i przyspieszyć postępowania, ale niosą też konsekwencje dla dłużników, którzy mogą stracić nieruchomość bez wcześniejszego zawiadomienia o terminie sprzedaży.

Priorytet dla licytacji elektronicznej

Zgodnie z nowymi regulacjami, komornik ma obowiązek sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda przeprowadzenia licytacji publicznej. Musi to zgłosić przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. Co istotne, w przypadku kilku wierzycieli wystarczy, aby choć jeden z nich zgłosił taki wniosek, by egzekucja odbyła się w trybie tradycyjnym. W praktyce oznacza to, że licytacja elektroniczna staje się regułą, a licytacja publiczna wyjątkiem.

Tym samym odwrócono zasadę obowiązującą od września 2021 roku, gdy sprzedaż elektroniczna była możliwa tylko po złożeniu odpowiedniego wniosku przez wierzyciela. Ministerstwo Sprawiedliwości uzasadnia zmianę potrzebą zwiększenia efektywności egzekucji i wykorzystania potencjału systemu teleinformatycznego, który sprawdził się już w sprzedaży ruchomości, np. samochodów.

Brak obowiązku informowania dłużnika o sprzedaży w sieci

Jedną z bardziej kontrowersyjnych modyfikacji jest uchylenie obowiązku każdorazowego zawiadamiania dłużnika o przeprowadzeniu licytacji elektronicznej. W uzasadnieniu przyjętej poprawki Senat wskazał, że skoro taki tryb sprzedaży będzie wynikał wprost z przepisów, nie ma potrzeby odrębnego informowania o nim dłużnika.

W praktyce może to oznaczać, że właściciel nieruchomości dowie się o jej sprzedaży dopiero po fakcie, jeśli nie śledzi na bieżąco obwieszczeń publikowanych w systemie e-licytacje.

Choć elektroniczna forma egzekucji ma zwiększać transparentność, w opinii części prawników rezygnacja z indywidualnego zawiadomienia osłabia gwarancje procesowe dłużnika. Nieruchomość może bowiem zostać zbyta w stosunkowo krótkim czasie, bez faktycznego udziału właściciela w postępowaniu.

Rękojmia i uczestnictwo wierzyciela w licytacji

Nowelizacja wprowadza również doprecyzowanie zasad dotyczących rękojmi, czyli kwoty wnoszonej przez uczestnika przetargu na zabezpieczenie jego oferty. Zgodnie z przepisami, wierzyciel przystępujący do licytacji nie musi wpłacać rękojmi, o ile jego wierzytelność nie jest niższa od jej wysokości. Przepis ten zacznie jednak obowiązywać dwa miesiące później niż cała nowelizacja, co ma dać komornikom i sądom czas na dostosowanie praktyki do nowych zasad.

Nowe regulacje będą mieć zastosowanie wyłącznie do postępowań egzekucyjnych wszczętych po wejściu w życie ustawy. Egzekucje rozpoczęte wcześniej będą kontynuowane według dotychczasowych przepisów. Sama nowelizacja wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem wspomnianych przepisów dotyczących rękojmi.

Priorytet elektronicznej licytacji komorniczej stanowi kolejny etap cyfryzacji wymiaru sprawiedliwości w Polsce. Nowe przepisy mają usprawnić postępowania egzekucyjne i zwiększyć dostępność licytacji dla obywateli, ale jednocześnie wymagają większej czujności ze strony dłużników.

Artykuł Zasady elektronicznych licytacji komorniczych – nowe reguły egzekucji z nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nowy trend na rynku mieszkaniowym

Eksperci zauważają, że obecnie jednym z głównych czynników branych pod uwagę przy zakupie nieruchomości jest dostępność miejsca parkingowego. To jeden z punktów na liście priorytetów zarówno wśród osób, które kupują mieszkania, jak i korzystają z najmu.

To nowość, ponieważ jeszcze przed rokiem częściej w kierunku sprzedających kierowane były pytania o place zabaw, tereny rekreacyjne i zieleń wokół nieruchomości. Dziś ważniejsze jest miejsce do bezpiecznego parkowania pojazdu.

Pośrednicy na rynku nieruchomości często spotykają się z pytaniem nie tylko o wykupienie miejsca na auto w przypadku nowych budynków, ale i o dostępne, bezpieczne i bezpłatne parkingi publiczne w pobliżu mieszkań z drugiej ręki. Tutaj pojawia się jednak problem, zwłaszcza w ścisłym centrum miasta.

Ile kosztuje miejsce postojowe lub garaż w Polsce?

Bezdyskusyjnie niemal każdy kupujący wysoko ceni sobie możliwość bezpłatnego i bezproblemowego parkowania auta pod blokiem. Jednak jak takie miejsca wycenia rynek? Ceny miejsc postojowych i garaży w Polsce biją rekordy. Wystarczy wspomnieć, że za miejsce w podziemnym garażu trzeba zapłacić około 50-60 tys. zł. Garaże wolnostojące w większych miastach kosztować mogą nawet ponad 100 tys. zł.

Przykładowo w stolicy, w Krakowie, Poznaniu czy we Wrocławiu w wielu miejscach trzeba zapłacić 130 tys. zł. Pojawiają się oferty sprzedaży garaży wolnostojących w Warszawie w cenie przekraczającej znacznie próg 200 tys. zł.

Można pokusić się o hipotezę, że im mniej jest miejsc postojowych i garaży przy nowych inwestycjach, tym są droższe. Stają się deficytowym towarem, za który wielu jest w stanie coraz więcej zapłacić.

Bliskość komunikacji publicznej – kolejny priorytet

Nie wszyscy są zmotoryzowani, a ponadto w dużych miastach jazda samochodem chociażby do szkoły czy pracy może wiązać się z koniecznością stania w korkach. Z tego względu zdarza się, że wiele osób rezygnuje z auta i wybiera komunikację miejską.

Jeśli ceny zakupu mieszkania z miejscem parkingowym czy garażem przekraczają możliwości kupującego, rezygnuje z zakupu. Przy rozmowach z potencjalnymi nabywcami pośrednicy i sprzedający są często pytani nie tylko o parking, ale i o dostęp do komunikacji publicznej. Im bliżej do przystanków i centrum miasta, tym miejsce parkingowe przestaje mieć tak duże znaczenie.

Artykuł Silny trend na rynku mieszkań – zakup tylko z miejscem parkingowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Działki budowlane w dużych miastach coraz droższe

Redakcja serwisu finansowego Bankier.pl wraz z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” przygotowała raport dotyczący transakcyjnych cen nieruchomości w wybranych miastach Polski. To kwoty, za jakie nieruchomości są realnie sprzedawane. Analizie poddano rynki lokalne w takich miastach jak:

• Warszawa,
• Wrocław,
• Gdańsk,
• Kraków,
• Poznań,
• Łódź,
• Olsztyn,
• Lublin.

W ujęciu kwartalnym w największych miastach w Polsce w II kw. 2025 roku wzrost średnich cen transakcyjnych gruntów budowlanych wyniósł 2-3%. Największe podwyżki wystąpiły w Warszawie, gdzie ceny wzrosły z 877 zł za 1 mkw. w I kw. 2025 roku do 904 zł za 1 mkw. w II kw. tego samego roku. Po raz pierwszy w historii średnia kwota za mkw. przekroczyła próg 900 zł.

Na drugim miejscu wśród najdroższych działek w Polsce znalazł się Gdańsk, gdzie w II kw. 2025 rok za 1 mkw. gruntu budowlanego płacono średnio 838 zł. Stawkę zamyka Kraków z kwotą 733 zł za mkw.

Na drugim biegunie znajdują się:

• działki budowlane w Poznaniu – ze średnią ceną 473 zł za mkw.,
• działki budowlane w Olsztynie – 450 zł za mkw.,
• działki budowlane w Lublinie – 390 zł za mkw.

Stawki dotyczą II kw. 2025 roku.

Wzrostom cenowym nie oparł się również Wrocław, gdzie w poprzednich dwóch kwartałach notowane były nawet spadki.

W porównaniu rok do roku średnie ceny transakcyjne za mkw. działki budowlanej wzrosły o niespełna 3% we Wrocławiu, aż do 7,3% w Łodzi, gdzie płacono przeciętnie nawet dwukrotnie więcej niż przed pięcioma laty.

Jak kształtują się ceny transakcyjne działek poza największymi miastami?

Nawet dwukrotnie na przestrzeni ostatnich 5 lat wzrosły średnie ceny transakcyjne za działki położone poza największymi miastami w kraju. Podwyżki wynosiły 1-3% kwartał do kwartału w większości analizowanych województw. Wyjątkiem pozostaje mazowieckie z symbolicznym spadkiem rzędu -0,3%.

Natomiast przyjmując większy horyzont czasowy, w ujęciu rocznym stawki za działki budowlane w mniejszych miejscowościach w Polsce wzrosły od 3% na Mazowszu do ponad 6% w województwie wielkopolskim i warmińsko-mazurskim.

Nadzieja dla kupujących na spadki cen

Z przedstawionego przez Bankier.pl raportu jasno wynika, że od dłuższego czasu grunty budowlane w Polsce drożeją – w większych i mniejszych miejscowościach.

Jednak nieco inny obraz wyłania się z najnowszego indeksu urban.one, który w lipcu 2025 roku wyniósł 154,51 pkt i był tym samym o 1,5 pkt niższy niż miesiąc wcześniej. Wskaźnik ten odzwierciedla i prognozuje zmiany cen nieruchomości na rynku. Spadek wartości indeksu świadczy o tym, że w przyszłości ceny gruntów mogą zacząć spadać.

Artykuł Na rynku działek budowlanych bez zmian – kontynuacja trendu wzrostu cen pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Coraz więcej chętnych na mieszkanie z klimatyzacją

Klimatyzacja coraz częściej traktowana jest jako podstawowe wyposażenie mieszkania, równocześnie stanowi ogromny atut każdej nieruchomości mieszkalnej. Jest on na tyle znaczący, że skupia na sobie uwagę zarówno kupców, jak i najemców. Dzięki danym od Otodom wiemy, że w 2025 aż 15% ofert najmu dotyczyło klimatyzowanych lokali. W tym samym czasie nieruchomości z klimatyzacją stanowiły 7% oferty sprzedaży mieszkań. Warto podkreślić, że latem klimatyzacja nabiera znaczenia szczególnie w dużych miastach. Udogodnienie to pozwala wyróżnić nasze lokum u szybciej znaleźć kupca lub najemcę.

Rosnący odsetek mieszkań z klimatyzacją dostępnych dla najemców jasno pokazuje, że ten sektor rynku szybko dostosowuje się do zmieniających się wymagań potencjalnych lokatorów. W ciągu ostatniego roku liczba lokali na wynajem z klimatyzacją wzrosła o 4%. Zainteresowanie takimi nieruchomościami utrzymuje się na tym samym poziomie. W czerwcu 2025 hasło klimatyzacja wpisano na cytowanym portalu 11,7 tysięcy razy. Co ciekawe aktualnie mieszkania deweloperskie z klimatyzacją pojawiają się w ofercie rzadziej niż lokale na wynajem.

Klimatyzacja podnosi wartość mieszkania

Mieszkanie z klimatyzacją jest droższe zarówno w najmie, jak i w sprzedaży. Według informacji zgromadzonych przez Otodom system chłodzenia może podnieść cenę najmu nawet o 1,8 tysiąca miesięcznie. W czerwcu 2025 za takie lokum trzeba było zapłacić średnio 5 tysięcy złotych za miesiąc. Mieszkanie o tym samym metrażu bez tego udogodnienia wynajmowano przeciętnie za 3,2 tysiąca złotych. Mimo to, mieszkania bez systemu klimatyzacji drożały szybciej. W ujęciu rocznym był to wzrost o 1,6% wobec 0,8%. Wyraźne różnice w cenach lokali z klimatyzacją i bez niej widać również w ofertach sprzedaży.

Jak już wspominaliśmy, mieszkania deweloperskie z klimatyzacją pojawiają się w ofercie rzadko. Decydują o tym przede wszystkim wysokie koszty budowy tego typu mieszkań. Nic więc dziwnego, że na rynku pierwotnym klimatyzowane lokale są o około 700 złotych za metr droższe niż mieszkania bez tego udogodnienia. Na rynku wtórnym w czerwcu tego roku nieruchomości z klimatyzacją były o 33% droższe niż te bez niej. Wszystko to zachęca zarówno inwestorów, jak i właścicieli mieszkań do inwestowania w systemy klimatyzacji, które znacząco podnoszą jakość funkcjonowania lokatorów i potencjalnych kupców.

Artykuł Chcesz szybko podnieść wartość mieszkania? Zainstaluj klimatyzację pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Jak kształtują się siły popytu i podaży na polskim rynku nieruchomości?

Raport Otodom z czerwca 2025 roku wskazuje, że w siedmiu największych miastach w Polsce sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań. To niewiele, zwłaszcza odnosząc się do majowych wzrostów. Wyraźnie widoczna jest przewaga popytu nad nową podażą, największą licząc od września 2023 roku. Na rynku dostępnych było w czerwcu 62,1 tys. mieszkań, czyli właściwie tyle samo, co w maju. Zmiany okazały się naprawdę symboliczne i spowodowane sprzedażą wcześniej zarezerwowanych nieruchomości. W szerszej perspektywie można ocenić, że wybór dla kupujących jest znacznie większy niż przed rokiem, gdy liczba dostępnych lokali była o 30% mniejsza.

W czerwcu sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w kraju spadła aż o 13% miesiąc do miesiąca. Jednak w perspektywie rocznej wzrosła o 9%.

Jednorazowy impuls – jakie są prognozy na przyszłość?

Kiedy w maju bieżącego roku po wielu miesiącach RPP zdecydowała o obniżce stóp procentowych o 50 punktów bazowych, mieliśmy do czynienia z impulsem, który ożywił rynek. Jednak słabsze wyniki sprzedaży z czerwca potwierdzają, że było to tylko chwilowe. Entuzjazm wykazywany przez kupujących i deweloperów, wyraźnie osłabł.

W czerwcu tego roku rosły wskaźniki wyprzedaży oferty, na większości rynków w kraju, zarówno jeśli chodzi o rynek wtórny, jak i pierwotny. Maleje liczba ofert, ale i aktywność kupujących.

Wyjątkiem jest Kraków, gdzie według wstępnych danych ekspertów w czerwcu 2025 roku sprzedano około 560 mieszkań. W przypadku mieszkań w Warszawie natomiast nieznacznie skrócił się czas oczekiwania na zdecydowanego klienta i podpisanie umowy.

Otodom przytacza ostrożnie optymistyczne prognozy firm deweloperskich na II połowę 2025 roku. W dalszym ciągu realizowane będą inwestycje na rynku pierwotnym, ale eksperci nie przewidują, by było ich znacznie więcej. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do swoich ofert mniej więcej 2,5 tys. lokali. To stosunkowo niewiele, zwłaszcza gdy zdamy sobie sprawę, że mają znaczne rezerwy pozwoleń na budowę. Firmy deweloperskie wyraźnie dostosowują ofertę do faktycznego tempa sprzedaży mieszkań. Mniejsze znaczenie mają dla nich prognozy popytowe.

Dzięki ponownym obniżkom stóp procentowych z lipca tego roku można spodziewać się utrzymania cen na poziomie z czerwca. Jednocześnie powinno to stać się motorem napędowym dla popytu na nowe i używane mieszkania. Zwiększająca się zdolność kredytowa polskich kredytobiorców powoduje, że stać ich na zakup większych lokali.

Artykuł Po majowym odbiciu, sprzedaż mieszkań znowu stanęła pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Nowe przepisy, stare niedopowiedzenia

Zgodnie z założeniami ustawy, deweloperzy będą zobowiązani do publikowania cen mieszkań. Brzmi dobrze, ale problem pojawia się już na starcie: obowiązek ten dotyczy wyłącznie lokali gotowych, czyli już wybudowanych i oddanych do użytku. A przecież większość mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym znajduje się w trakcie realizacji. Kupujący często decydują się na zakup jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty.

W największych aglomeracjach takich gotowych lokali jest zaledwie około 10–15%. Reszta to mieszkania na różnych etapach budowy. Tym samym nowa regulacja obejmuje jedynie wąski wycinek rynku. Dla klientów oznacza to, że przejrzystość nadal będzie ograniczona, a rzeczywista cena transakcyjna może znacząco odbiegać od tej podanej na stronie. Do tego dochodzą negocjacje, rabaty, promocje, które nie są w żaden sposób ustandaryzowane ani obowiązkowe do publikacji.

Tempo ważniejsze niż precyzja

Nowelizacja przeszła przez Sejm w błyskawicznym tempie. Brakuje w niej dopracowania, które pozwoliłoby uniknąć niejasności. Nie doprecyzowano m.in., w jakiej formie deweloperzy mają prezentować ceny: czy wystarczy pdf wrzucony na stronę, czy dane mają być interaktywne, aktualizowane w czasie rzeczywistym, dostępne dla porównywarek? Takie szczegóły mają ogromne znaczenie, bo zadecydują, czy przepisy będą miały jakikolwiek wpływ na rynek.

Do tego dochodzi pytanie o skuteczność egzekwowania obowiązku. Bez wyraźnych kar za brak publikacji danych lub manipulowanie nimi, firmy mogą ograniczyć się do minimum – podadzą wybrane informacje w mało przejrzysty sposób, formalnie wypełniając obowiązek, ale nie pomagając klientowi w podjęciu decyzji.

Na dziś nie ma też obowiązku pokazywania historii zmian cen. A to właśnie ona często mówi najwięcej o strategii sprzedażowej i realnej wartości oferty. Bez kontekstu liczby na stronie mogą być mylące, zwłaszcza w okresie dynamicznych zmian cen na rynku mieszkaniowym.

Senat może to jeszcze naprawić

Ustawa w obecnej formie trafiła do Senatu, gdzie deweloperzy i część środowisk liczą na poprawki. Najczęściej wskazywaną zmianą jest objęcie obowiązkiem publikacji również mieszkań sprzedawanych na podstawie umów deweloperskich i przedwstępnych. To właśnie one dominują w dzisiejszej ofercie rynkowej, więc ich nieuwzględnienie w przepisach sprawia, że cała inicjatywa traci sens.

Drugi istotny postulat to ustandaryzowanie sposobu prezentacji cen. Bez wspólnych wytycznych trudno będzie porównywać oferty różnych firm. A przecież to właśnie możliwość szybkiego zestawienia cen za metr, lokalizacji, standardu czy dodatkowych opłat miała dać konsumentom realne narzędzie do wyboru najlepszej oferty.

Jeśli ustawa przejdzie bez istotnych zmian, może podzielić los wielu innych regulacji, które formalnie istnieją, ale w praktyce nie zmieniają nic. Klienci nadal będą działać po omacku, a przewaga informacyjna pozostanie po stronie firm, które mogą dowolnie kształtować narrację wokół swoich inwestycji.

Artykuł PZFD uważa, że ustawa o jawności cen mieszkań jest dziurawa pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.