Nadpłacaj jak najwcześniej po racie

Najlepszym momentem na nadpłatę jest czas tuż po zapłaceniu miesięcznej raty. Wynika to z tego, że odsetki naliczane są codziennie od aktualnego salda zadłużenia. Jeśli zmniejszysz kapitał na początku cyklu, przez większą część miesiąca bank będzie liczył odsetki od niższej kwoty.

W praktyce oznacza to, że ta sama kwota wpłacona wcześniej daje większy efekt niż identyczna nadpłata wykonana pod koniec miesiąca. Różnice w pojedynczym okresie mogą być niewielkie, ale w dłuższym czasie przekładają się na konkretne oszczędności.

Działaj regularnie, nie jednorazowo

Jednorazowa większa nadpłata obniża saldo, ale to regularność daje największy efekt. Nawet niewielkie kwoty wpłacane co miesiąc mogą znacząco zmniejszyć koszt kredytu.

Przykładowo około 100 zł miesięcznie, konsekwentnie nadpłacane, potrafi w długim okresie przynieść oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Kluczowe jest to, że każda wpłata działa przez cały pozostały czas spłaty.

Skup się na obniżaniu kapitału

Najważniejszym celem nadpłaty jest zmniejszenie salda kredytu, ponieważ to ono decyduje o wysokości przyszłych odsetek. Nawet jeśli na wyciągu wygląda to inaczej, mechanizm działania jest prosty im niższy kapitał, tym niższe kolejne koszty. Nie warto więc analizować każdej wpłaty pod kątem krótkoterminowego efektu, tylko patrzeć szerzej na to, jak zmienia się saldo zadłużenia.

Dopasuj strategię do swojej sytuacji

Nadpłaty powinny być dopasowane do możliwości finansowych. Nie ma sensu przeznaczać na nie wszystkich oszczędności i tracić płynność. Lepszym rozwiązaniem jest stała, bezpieczna kwota, którą możesz odkładać bez ryzyka.

Dla jednej osoby będzie to kilkaset złotych miesięcznie, dla innej mniej. Najważniejsze, żeby była to strategia, którą da się utrzymać przez dłuższy czas.

Nadpłata przy wysokich stopach

Gdy oprocentowanie kredytu rośnie, każda nadpłata zyskuje na znaczeniu. Wyższe odsetki sprawiają, że obniżenie salda daje jeszcze większy efekt finansowy.

W takiej sytuacji nawet niewielkie dodatkowe wpłaty pomagają ograniczyć wpływ rosnących rat na budżet.

Czy refinansowanie ma sens?

Często pojawia się pomysł przeniesienia kredytu do innego banku, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami i formalnościami. Nadpłata jest rozwiązaniem prostszym i szybszym, bo działa od razu i nie wymaga podpisywania nowej umowy.

Najważniejsza zasada

Najlepsza strategia nadpłacania kredytu hipotecznego jest prosta – działaj możliwie jak najwcześniej i rób to regularnie. Nie trzeba idealnych warunków ani dużych kwot, żeby zobaczyć efekt. W dłuższym czasie to właśnie konsekwencja i systematyczność mają największy wpływ na realne oszczędności.

Artykuł Jak nadpłacać kredyt hipoteczny? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Dlaczego banki decydują się na redukcję marż?

Głównym motorem napędowym obecnych obniżek jest potrzeba odbudowania portfeli kredytowych przez największe banki komercyjne działające w Polsce. Po okresie względnego zastoju, za który odpowiadają wysokie stopy procentowe i restrykcyjne wymogi dotyczące zdolności kredytowej, banki zyskały większą przestrzeń do modyfikowania marż. To właśnie marża banku, będąca stałym elementem oprocentowania przez cały okres trwania umowy, stała się kluczowym narzędziem marketingowym w walce o klienta. Eksperci zauważają, że w obliczu bardzo wyrównanej oferty oraz zbliżonych kosztów obsługi konta czy ubezpieczeń, to właśnie ułamki punktów procentowych w marży decydują o tym, gdzie klient ostatecznie złoży wniosek o kredyt.

Dla osób planujących zakup mieszkania lub domu tak niskie marże oznaczają wymierne oszczędności w skali całego okresu kredytowania. To ważne, bo w przypadku kredytów hipotecznych typowy okres spłaty wynosi od dwudziestu do trzydziestu lat. Obecnie na rynku standardem stają się oferty, które jeszcze dwa lata temu były zarezerwowane wyłącznie dla segmentu premium lub klientów dysponujących bardzo wysokim wkładem własnym. Sytuacja ta sprawia, że również osoby posiadające starsze, droższe kredyty, coraz częściej rozważają refinansowanie swoich zobowiązań w innych bankach w celu obniżenia marży.

Czy obniżki marż obejmują wszystkie rodzaje finansowania nieruchomości?

Warto podkreślić, że spadki marży widać zarówno w ofertach opartych na oprocentowaniu zmiennym, jak i okresowo stałym. Co istotne w kontekście nowych regulacji unijnych, banki szczególnie promują tak zwane zielone hipoteki, czyli kredyty przeznaczone na zakup nieruchomości o wysokiej klasie energetycznej. W takich przypadkach marże są obniżane jeszcze bardziej, co ma zachęcać inwestorów do wybierania budynków pasywnych lub nowoczesnych rozwiązań redukujących zużycie energii. Z danych rynkowych wynika, że różnica między marżą standardową a preferencyjną może mieć naprawdę duże znaczenie dla domowego budżetu.

Jakie są prognozy analityków dla rynku kredytów hipotecznych? Mimo bardzo optymistycznych danych dotyczących obecnego poziomu marż analitycy zalecają ostrożność przy prognozowaniu dalszych, równie gwałtownych spadków. Osiągnięcie najniższego poziomu marż w tej dekadzie sugeruje, że rynek zbliża się do granicy rentowności dla niektórych instytucji finansowych. W tej sytuacji wiele zależeć będzie od ogólnej kondycji gospodarki oraz stabilności sektora bankowego.

Artykuł Coraz niższe marże kredytów hipotecznych pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Program „Czyste Powietrze” 2025 – analiza zmian

W nowej odsłonie programu pojawiło się kilka od dawna wyczekiwanych zmian. Po nowelizacji przywrócono maksymalne kwoty dotacji do okien i ocieplania ścian. Choć jest to ważna kwestia, już teraz pojawiają się wątpliwości czy skutecznie rozwiąże to problem z zawyżaniem kosztów termomodernizacji. Prócz tego przy pobieraniu najwyższej dostępnej kwoty dotacji, trzeba udokumentować, że dom należy do nas przez minimum trzy lata. Dzięki temu nie będzie już możliwości korzystania ze wsparcia na remonty przez przepisywanie nieruchomości na osoby najmniej zarabiające w rodzinie tylko po to, by otrzymać 100% dotacji.

Cenną zmianą jest też wymóg przeprowadzania audytu energetycznego przed rozpoczęciem prac. Pomoże to przeprowadzać remonty mające na celu podniesienie jakości energetycznej zabudowy mieszkalnej w sposób bardziej przemyślany. Dotyczy to również doboru odpowiedniego źródła ciepła dla konkretnej zabudowy. Eksperci ze stowarzyszenia Polski Alarm Smogowy uważają jednak, że tego typu zmiany można było wprowadzić bez zawieszania programu na tak długi okres. Zauważają też, że nowe zasady nie rozwiązują szeregu ważnych problemów takich jak długi okres rozpatrywania wniosków przez rozbudowaną biurokrację.

Poprawki które wykluczają

Jeden z najcięższych zarzutów dotyczących nowej odsłony „Czystego Powietrza” dotyczy tego, że uniemożliwia on korzystanie ze wsparcia rzeszy osób, które naprawdę tego potrzebują. Dotyczy to na przykład najbiedniejszych Polaków, których budynki mieszkalne mają zapotrzebowanie na energię użytkową mniejsze niż 140 kilowatogodzin na metr kwadratowy na rok. Takie nieruchomości automatycznie będą wykluczane z możliwości przeprowadzenia w nich remontu z najwyższym poziomem dofinansowania. Ograniczenie takie nie jest niczym uzasadnione. Nadal mamy bowiem do czynienia z osobami o niskich dochodach borykającymi się z problemami ubóstwa energetycznego.

To spory problem, ponieważ właśnie najuboższych Polaków nie stać obecnie na wkład niezbędny do przeprowadzenia prac remontowych. Według wstępnych szacunków zasada ta może pozbawić wsparcia nawet kilkaset tysięcy gospodarstw domowych o najniższych dochodach. W praktyce pogłębia więc problem ubóstwa energetycznego, z którym w założeniu ma walczyć rządowy program.

W nowej odsłonie działania nie ma też mechanizmów i podstawowych narzędzi chroniących beneficjentów przed nieuczciwymi firmami i wykonawcami oferującymi usługi budowlane słabej jakości. Istnieje prosty sposób, by rozwiązać ten problem. Aby znaleźć się na tej liście preferowanych firm, wykonawcy powinni spełniać minimalne wymogi określone wcześniej przez NFOŚiGW. Ważne jest też ich zobowiązanie się do wykonywania usług w ściśle określonym standardzie.

Artykuł Polski Alarm Smogowy krytykuje “Czyste Powietrze” pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Kandydat na prezydenta został mocno skrytykowany za to, że jego prośba o obniżenie stóp procentowych nie uderza w banki komercyjne, od których zależy marża, ale w bank centralny, który ma wpływ na wysokość odsetek. Specjaliści podkreślają, iż oprocentowanie kredytu jest wypadkową obu tych składników – stopy procentowej WIBOR, zależnej od stopy referencyjnej NBP, oraz marży, czyli premii za ryzyko.

Polska marża najwyższa w Europie

Analitycy tłumaczą, iż na ten stan rzeczy wpływ ma kilka czynników. Otóż obecnie w polskim sektorze bankowym mamy do czynienia z nadpłynnością, czyli banki mają więcej pieniędzy, niż rynek jest w stanie wchłonąć. Udzielają one kredytów na kwotę stanowiącą zaledwie 60% zgromadzonych depozytów. Tym samym, zamiast udzielać kredytów, zajmują się kupowaniem obligacji Skarbu Państwa, które to, podobnie jak w przypadku kredytów, pozwalają im zarabiać na odsetkach.

Ponadto polski sektor bankowy jest jednym z najmniejszych w Europie, na co wyraźnie wskazuje odczyt podaży kredytów dla sektora niefinansowego w stosunku do PKB. W połowie ubiegłego roku wyniósł zaledwie tyle, co w 2015 r., 88,7%. Dla porównania aktywa hiszpańskiego sektora bankowego w tym samym czasie wynosiły 258%, a francuskiego 324%. Ten efekt skali może być częściowo odpowiedzialny za różnice w oprocentowaniu hipotek w Polsce. Większa sprzedaż powinna przekładać się na niższy koszt kredytu. Tymczasem popyt na hipoteki jest obecnie mniejszy niż w poprzednich latach, kiedy to sprzedaż napędzał tani pieniądz w gospodarce, lub rządowe programy dopłat do rat. Obecnie pieniądz jest relatywnie drogi i dlatego słabo sprzedaje się w bankach.

Banki nie spieszą się z obniżaniem cen hipotek, gdyż zajmują się kupowaniem obligacji Skarbu Państwa, dzięki którym zarabiają na odsetkach.

Kolejnym czynnikiem zniechęcającym polskie banki do udzielania kredytów jest podatek bankowy, który płacony jest od wolumenu udzielonych kredytów.

Specjaliści zwracają też uwagę, iż na koszt kredytu składa się część odsetkowa zależna od stopy procentowej NBP, czyli WIBOR, oraz marża banku w rozumieniu krajowym, która zależna jest od wielu czynników. Grafika, która wywołała ogólnokrajową dyskusję, pokazywała średni poziom marż na poziomie 3,5%. Tymczasem specjaliści zauważają, iż dla kredytu hipotecznego w ubiegłym roku mieścił się on w przedziale 1,5-2,08 %.

Dodatkowo blisko jedną trzecią marży, w rozumieniu premii za ryzyko, to koszt związany z kredytami walutowymi. Innymi słowy, za wygrane przez frankowiczów sprawy sądowe, płacą nowi kredytobiorcy w postaci wyższych marż.

Artykuł Kredyty mieszkaniowe w Polsce najdroższe – czy to wina banków? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Kto się cieszy z kolejnej edycji wakacji?

Kredytobiorcy, którzy deklarują chęć skorzystania z wakacji kredytowych w 2024 roku, bardzo często korzystali z tego programu w poprzednich latach. Ponieważ warunki nowej edycji wsparcia nieco się zmieniły, warto je przypomnieć. Przede wszystkim odroczenie rat jest dostępne tylko dla właścicieli kredytów zaciągniętych w polskiej walucie. Umowa pożyczkowa musi być przy tym zawarta przed 1 lipca 2022 roku. Droga do wakacji jest zamknięta dla wszystkich tych, którzy kończą już spłacać swoje zobowiązanie. Otoczenia można dokonać tylko na kredycie, któremu do pełnej spłaty brakuje co najmniej 6 miesięcznych rat. Więcej informacji tutaj – zasady wakacji kredytowych 2024.

Kolejną ważną zasadą dotyczącą kredytów, które można objąć wakacjami, jest cel pożyczki. Może być nim jedynie nieruchomość przeznaczona do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nowością są progi dochodowe, w których muszą mieścić się potencjalni beneficjenci. Nabór wniosków do programu już się rozpoczął, a na uczestników czeka możliwość odroczenia spłaty czterech rat. W 2024 roku będą mogli to zrobić dwa razy w okresie od czerwca do sierpnia. Kolejne dwie raty można pominąć od września do grudnia. W czasie wakacji bank nie nalicza odsetek, ale przedłuża nam okres spłaty o okres, z którego skorzystaliśmy.

Jak uzyskać odroczenie raty?

Aby skorzystać z wakacji kredytowych, należy złożyć wniosek w banku, w którym mamy aktywną pożyczkę hipoteczną. Możemy wnioskować o odroczenie każdej raty osobno lub zrobić to w formie zbiorczego oświadczenia. Co ważne czas na odroczenie konkretnego miesięcznego zobowiązania mija z dniem płatności.

Formalnościami związanymi z wakacjami kredytowymi może zajmować się tylko jeden z kredytobiorców, nawet jeśli pożyczkę mieszkaniową brały dwie osoby. Wraz z wnioskiem należy złożyć kilka oświadczeń potwierdzających, że spełniamy wymogi, jakie stawia się beneficjentom programu. Instytucja bankowa nie weryfikuje informacji zawartych w tych dokumentach. W praktyce oznacza to, że odpowiedzialność za poświadczone w nich dane spoczywa na właścicielu pożyczki.

Większość banków otworzyła nabór do wakacji kredytowych 15 maja, czyli w dniu wejścia w życie ustawy. Wniosek najwygodniej złożyć elektronicznie, ale istnieje też możliwość przesłania go w formie tradycyjnego dokumentu. Udział w rządowym programie nie wymaga podpisywania aneksu do umowy kredytowej. Warto podkreślić, że choć program daje nam szansę na finansowy odpoczynek od raty, w objętym nim okresie należy płacić składki ubezpieczenia kredytu, jeśli zobowiązanie zostało objęte polisą.

Artykuł Można już składać wnioski do Wakacji Kredytowych 2024 pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Osoby, które spłacają aktualnie kredyty hipoteczne w złotówkach, zaczęły otrzymywać od banków aneksy do swoich umów, w którym są informowaniu o zmianie stawki bazowej, która wpływa na oprocentowanie zmienne zobowiązań, a tym samym na wysokość rat.

Banki komunikują, że WIBOR zmieni się na WIRON i proponują podpisanie dokumentu. Prawnicy zalecają jednak to, aby wnikliwie go przeczytać i zasięgnąć porady prawnej, by sprawdzić, czy podpisanie będzie dla nas korzystne.

Czym jest WIBOR, a czym WIRON?

Do tej pory na oprocentowanie zmienne składał się WIBOR (najczęściej trzy- lub sześciomiesięczny) oraz stała marża banku, wpisana do umowy. WIBOR to stopa oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym, na którą ma wpływ stopa referencyjna, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej.

Gdy stopy zaczęły być podwyższane, to i raty kredytów w dużym stopniu wzrosły. Dlatego pojawiła się dyskusja publiczna o tym, skąd właściwie bierze się wysokość WIBOR-u. Wadą tego wskaźnika jest to, że w dużej mierze jest oparty na szacunkach i ze względu na małą liczbę rzeczywistych transakcji nie odzwierciedla realiów rynkowych. WIBOR przewiduje to, co będzie w przyszłości. Dlatego gdyby pojawiły się prognozy, że stopy zaczną spadać, to WIBOR będzie sukcesywnie się obniżał.

Z kolei WIRON to Warszawski Indeks Rynku Depozytowego, notowany codziennie, czyli w formule overnight (ON). Uwzględnia on nie tylko transakcje pomiędzy bankami, ale też dużymi przedsiębiorstwami, dzięki czemu jest lepiej ugruntowany w sytuacji gospodarczej. WIRON uwzględnia to, co już było, więc gdy stopy zaczną być obniżane, to będzie on spadał wolniej niż WIBOR.

Aktualnie WIRON notuje niższe wartości niż WIBOR, ale trzeba pamiętać, że wraz z obniżaniem stóp, różnica między nimi będzie się zmniejszać. Dlatego ulga dla kredytobiorców może nie być znacząca. Dodatkowo warto pamiętać, że zgodnie z unijnym prawem banki muszą doliczyć rekompensatę (w tym przypadku na swoją korzyść), aby kredytobiorcy w jak najmniejszym stopniu odczuli zmianę wskaźnika.

Kiedy WIRON zastąpi WIBOR?

Została opublikowana tak zwana Mapa Drogowa, gdzie umieszczono wytyczne dla banków odnośnie zmiany wskaźnika bazowego przy oprocentowaniu kredytów. Wynika z niej, że od początku 2023 roku mogą one oferować kredyty oparte zarówno na stawce WIBOR, jak i WIRON. Wraz z rozpoczęciem 2024 roku udzielane mają być tylko kredyty, gdzie stawką bazową będzie WIRON. Z kolei od pierwszego dnia 2025 roku umowy, w których wskaźnikiem referencyjnym będzie WIBOR, mają być zmodyfikowane na WIRON.

Dlaczego banki już teraz wysyłają aneksy do umów, skoro do zmian jeszcze sporo czasu? Chodzi o obowiązek informacyjny. Muszą uzyskać zgodę klientów na to, że wskaźnik bazowy może w przyszłości się zmienić. Kiedy przyjdzie odpowiedni czas, będą mogły zrobić to automatycznie.

Artykuł WIBOR zostanie zamieniony na WIRON – co to znaczy? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Przypomnijmy jak w ostatnich latach zmieniała się wysokość referencyjnej stopy procentowej:

• 2020-03-18 – 1,00
• 2020-04-09 – 0,50
• 2020-05-29 – 0,10
• 2021-10-07 – 0,50
• 2021-11-04 -1,25
• 2021-12-09 – 1,75
• 2022-01-05 – 2,25
• 2022-02-09 – 2,75
• 2022-03-09 – 3,50
• 2022-04-07 – 4,50

Wcześniej, od marca 2015 roku, stopa ta wynosiła 1,50, poziom taki jak teraz, czyli 4,50 ostatni raz był notowany w listopadzie 2012 roku.

Stopy procentowe są jednym z podstawowych narzędzi kształtowania polityki pieniężnej państwa. Skrótowo określa się to tak, że niskie stopy oznaczają tani pieniądz, a wysokie – drogi. Tani, ponieważ można go tanio pożyczać. Od stóp uzależnione są parametry WIBOR, na podstawie których ustalane jest oprocentowanie kredytów, także hipotecznych. Dlatego też polityka RPP ma tak duży wpływ na rynek nieruchomości – większość transakcji w mieszkaniówce jest kredytowana.

Drogi kredyt, a więc wysokie stopy procentowe, powoduje odpływ pieniędzy z rynku mieszkaniowego. To właśnie obserwujemy obecnie. Decyzje RPP nie tylko coraz bardziej utrudniają życie osobom już zadłużonym, ale też uniemożliwiają nabycie mieszkania tym, którzy dopiero to planowali. Dlaczego? Ponieważ zdolność kredytowa drastycznie spada. Gwoli ścisłości nie jest to tylko kwestia stóp, ale też nowa rekomendacja KNF, zmuszająca banki do uwzględniania realnych kosztów życia przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Gdy w październiku 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe po raz pierwszy, nie wywołało to zbyt dużego wrażenia na uczestnikach rynku nieruchomości. Zmiana była niewielka, do tego traktowana jako jednorazowy, symboliczny gest. Jednak w kolejnych miesiącach następowały dalsze podwyżki, a z marca 2022 była dotychczas rekordowa, bo aż o 1 punkt procentowy. To kompletnie odmieniło sytuację na rynku kredytów.

Według ostatnich wyliczeń Expander i Rentier.io zdolność kredytowa spadła tak mocno, że w niektórych bankach rodzina 2+2 z miesięcznym dochodem 6 tysięcy złotych netto może liczyć na zaledwie 100 tysięcy kredytu, a w ING Banku Śląskim nawet nie tyle, bo 79 tysięcy. Jest to kwota zbyt mała na to, aby myśleć o zakupie nawet niewielkiego mieszkania w prowincjonalnej miejscowości. A zarobki 6 tysięcy netto nie są niskie, jak na niewielkie miasto.

Po przyjrzeniu się danym Expandera i Rentier.io widać wyraźnie bardzo silny wpływ nowej rekomendacji F. Jest ogromna różnica w zdolności kredytowej par bezdzietnych i tych z dziećmi. Przykładowo w Santanderze, który obecnie najmniej ostrożnie kalkuluje zdolność kredytową, para bez dzieci dostanie 363812 zł, a z dwojgiem dzieci – 229253 zł. Z kolei w PKO BP 311300 zł i 112000 zł, w Alior Banku 328817 zł i 133217 zł, w ING Banku Śląskim 311746 zł i 78269 zł.

Zwiększenie ostrożności przez banki jest gwałtowne, wręcz skokowe. Czy trwałe? Prawdopodobnie tak, ponieważ prezes NBP, Glapinski, zapowiedział, że marcowe podniesienie stóp procentowych nie jest końcem podwyżek. Biorąc pod uwagę, iż zmagamy się z coraz wyższą inflacją, RPP pewnie jeszcze przez długi czas będzie podnosić stopy. Skoro tak, to zdolność kredytowa spadnie jeszcze bardziej, praktycznie eliminując z rynku mieszkaniowego większość osób, nawet z zarobkami na średnim poziomie. Według niektórych analityków tańszego kredytu możemy się spodziewać dopiero w drugiej połowie 2023 roku.

Artykuł Drastyczny spadek zdolności kredytowej pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Zacznijmy od tego, dlaczego banki w ogóle żądają wkładu własnego. Z jednej strony jest to działanie motywowane przez dążenie do zapewnienia bezpieczeństwa usługi kredytowania. Jeśli klient ma wkład własny, bank jest w stanie stwierdzić, iż jego zdolność finansowa jest realna, ponieważ potrafił odłożyć taką kwotę. Poza tym istotny jest tu też paramter nazywany LtV, czyli Lona to Value, oznaczający relację wysokości kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości. Jest to kluczowe w sytuacji, gdy dochodzi do problemów finansowych kredytobiorcy albo gdy wartość nieruchomości zaczyna spadać. Wkład własny w takiej sytuacji daje bufor przynajmniej tych 10-20%, o które spadek wartości nieruchomości może przewyższyć wysokość pożyczki, tak aby nieruchomość nadal była dobrym zabezpieczaniem, tj. jej sprzedanie pokryłoby dług.

Jednak wymóg wkładu własnego nie jest tylko inicjatywą banków. Wspominania Rekomendacja S to zbiór reguł sformułowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Reguły te mają dbać o stabilność sektora bankowego w Polsce. Można uznać, że obostrzenia są konsekwencją kryzysu z roku 2008, kiedy to okazało się, iż wiele banków udzielało zbyt wysokich kredytów i gdy doszło do gospodarczej zapaści, LtV tych kredytów wzrosło powyżej 100%, czyli spieniężenie nieruchomości nie pokryłoby całego długu.

Jak zebrać pieniądze na wkład własny?

Podstawowa metoda to oszczędzanie. Tutaj wielu z was może się obruszyć, ponieważ nie są w stanie oszczędzić tak wysokiej kwoty. Jednak w takiej sytuacji warto sobie zadać pytanie, czy dasz radę spłacać comiesięczną ratę kredytu, przez 20-30 lat?

Odkładanie na wkład własny to również projekt rozpisany na wiele lat. Dlatego warto zacząć wcześnie, od samego początku zarobkowej pracy. Do tego funduszu możesz dorzucać wszelkiego rodzaju ekstra zarobki, jak np. z dodatkowych zleceń czy wakacyjnych wypraw za granicę do pracy. Być może trafi ci się też jakiś zastrzyk gotówki od rodziny – odłóż go, nawet jeśli nie jest duży.

Co do rodziny, to w komfortowej sytuacji są ci, którym rodzice dadzą większą kwotę na wkład własny. Może się też trafić sytuacja, iż odziedziczysz po członku rodziny nieruchomość lub udział w niej. Sprzedaż tego składnika majątku jest również dobrym źródłem wkładu własnego.

Sporo osób posiłkuje się wkładem własnym pochodzącym z kredytu. Nie jest to rozsądne działanie, jednak w ostateczności można rozważyć wariant, w którym rodzice biorą kredyt i dają nam te środki jako wkład własny. Bank nie będzie miał wglądu w tę sytuację – nie zidentyfikuje źródła gotówki, więc nie wpłynie to niekorzystnie na naszą wiarygodność.

Być może już niedługo rząd uruchomi program kredytów bez wkładu własnego. Będzie to świetne rozwiązanie dla osób, które zarabiają wystarczająco dużo, aby spłacać comiesięczną ratę, jednak nie mogą odłożyć na wkład własny lub mogą, ale po prostu chcą przyspieszyć przejście na swoje, chociażby z powodu narodzin dziecka.

Na koniec bardzo istotna rada – nie traktuj wkładu własnego jako koniecznego zła. Jest to także zabezpieczenie twojego interesu oraz twojej stabilności finansowej. Kredyt hipoteczny to tak duże i długoterminowe zobowiązanie, że w trakcie jego trwania może się wydarzyć mnóstwo nieprzewidzianych rzeczy, zmieniających twoją sytuację zawodową. Wtedy dobrze, jeśli LtV pożyczki będzie jak najniższe.

Artykuł Kredyt hipoteczny – skąd wziąć pieniądze na wkład własny? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Kredyt bez wkładu własnego to jeden z kluczowych elementów pakietu zmian Polski Ład. Jest to program mający zwiększyć dostępność finansową mieszkań w naszym kraju. Jest wiele rodzin, które byłoby stać na regulowane comiesięcznej raty, mają jednak problem z zebraniem wymaganego wkładu własnego. Do nich adresowane jest to rozwiązanie – będą mogli kupić mieszkanie na kredyt, a państwo stanie się gwarantem wkładu własnego.

Na początku wyjaśnijmy kwestię, która wzbudza najwięcej nieporozumień. Omawiany program nie wprowadza systemu dopłat do kredytów. Różni się więc zasadniczo od Mieszkania dla Młodych oraz Rodziny na Swoim. Tym razem rząd zamierza jedynie występować jako gwarant, tzn. jeżeli doszłoby do problemów ze spłatą kredytu, państwo zwróci bankowi równowartość wkładu własnego.

Środki z kredytu z gwarantowanym wkładem będzie można przeznaczyć zarówno na nabycie mieszkania, jak i domu. Pokryją one 100% kosztu, przy czym kwota ta może być nawet wyższa niż sama cena, ponieważ będzie można wziąć kredyt również na wykończenie. Pożyczka będzie udzielona na minimalnie 15 lat, do tego tylko w polskiej walucie, co pozwoli unikać ryzyka analogicznego do tego, co działo się z kredytami frankowymi.

Dodatkowym atutem, dla tych, którzy planują powiększenie rodziny, jest tzw. spłata rodzinna. Jeżeli w okresie spłaty kredytu w gospodarstwie pojawią się kolejne dzieci, Bank Gospodarstwa Krajowego (obsługujący ten program) spłaci część zobowiązania. Przy narodzinach drugiego dziecka będzie to 20 tysięcy złotych, a przy trzecim i kolejnym – 60 tysięcy złotych.

Ustawodawca zdaje sobie sprawę, że tego typu programy mogą windować ceny mieszkań, w ustawę wpisał więc mechanizmy zabezpieczające. Pierwszy to limity cen dla finansowanych lokali (przeliczane na metry użytkowe). Drugi to upoważnienie Rady Ministrów do zmiany współczynników, na podstawie których te limity są wyliczane. W praktyce oznacza to więc, że Rada Ministrów będzie miała w ręku narzędzie do szybkiego reagowania na bieżąco na to, co się będzie działo na rynku.

Na beneficjentów programu nałożone następujące ograniczenia: kredyt z gwarantowanym wkładem własnym może zaciągnąć kredytobiorca, który nie posiada innego mieszkania. Ta zasada może być jednak uchylona, zależnie od liczby dzieci:

• przy dwóch – można mieć już mieszkanie o powierzchni do 50mkw,
• przy trzech – można mieć mieszkanie o powierzchni do 75 mkw,
• przy czterech – 90mkw;
• więcej niż czworo dzieci – brak limitów dla już posiadanego mieszkania.

Co istotne – w dniu spłaty kredytobiorca może być właścicielem już tylko tego jednego lokalu, kupionego z gwarantowanego kredytu.

Krytycy programu alarmują, że kredyty dostaną osoby niezdolne do ich systematycznej spłaty. Argument jest następujący: skoro ktoś nie jest w stanie zebrać wkładu własnego, nie jest też w stanie spłacać kredytu. Jednak realia pokazują, że nie jest to prawdą. Jeżeli ktoś nie zarabia naprawdę dużo lub nie dostał wsparcia od rodziny (pomocy od rodziców lub jakiegoś spadku), sporą część comiesięcznego budżetu musi wydawać na najem. Ten stały, wysoki koszt często uniemożliwia zebranie wkładu własnego w jakimś sensownym czasie. Właśnie tej grupie program ma pomóc w dojściu do własności.

Artykuł Gwarantowany kredyt mieszkaniowy pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.

Kataster nieruchomości jest centralnie prowadzoną, rządową ewidencją wszystkich typów nieruchomości: gruntach, budynkach oraz lokalach. Zawiera wszystkie podstawowe informacje, w tym identyfikuje osoby będące właścicielami oraz władające. W Polsce rolę katastru pełni EGiB, czyli Ewidencja Gruntów i Budynków. Jednak EGiB jest prowadzona na szczeblu lokalnym, przez starostów lub prezydentów miast. W praktyce bardzo często występują problemy z aktualizacją danych na bieżąco oraz ich porządkowaniem.

Oparcie podatku katastralnego na katastrze nieruchomości zakłada, że w rejestrze tym znajdą się też informacje o wartości gruntów, budynków i lokali. Danina ta jest wyliczana bowiem właśnie od wartości. Obecnie w Polsce płaci się podatek od nieruchomości, który jest od wartości niezależny. Ustalany jest na szczeblu lokalnym, jednak musi się zmieścić w maksimum co roku wyznaczanym przez rząd.

Podatek od nieruchomości w obecnym kształcie sprawia, że o wysokości daniny decyduje jej wielkość. Pomijany jest aspekt jej wartości, co według zwolenników podatku katastralnego powoduje szereg negatywnych skutków. Wskazywane jest m.in. brak fiskalnego mechanizmu zniechęcającego do trzymania pustostanów w atrakcyjnych lokalizacjach lub mieszkania w lokalach o metrażu mocno przekraczającym potrzeby.

Podatek katastralny jest stosowany w wielu krajach, nie tylko na zachód od nas, ale też na wschód. Wśród krajów, gdzie występuje ten typ daniny, można wymienić Niemcy, Wielką Brytanię, Irlandię, Litwę, Łotwę oraz Estonię. Każdy kraj wdrożył to rozwiązanie na innych zasadach.

W Polsce mniej więcej od końca 2020 roku zaczęła się intensyfikować dyskusja o potrzebie wprowadzenia podatku katastralnego. Głównym argumentem jest chęć walki z galopującym wzrostem cen mieszkań, za który w dużym stopniu odpowiedzialni mają być m.in. inwestorzy przetrzymujący lokale w dobrych lokalizacjach. Według niektórych koncepcji podatek katastralny, pełniący funkcję dławika cen, miałby być progresywny. Oznacza to, że za każdą kolejną posiadaną nieruchomość płacilibyśmy coraz więcej, przy czym pierwsza nieruchomość (lub dwie, trzy – zależnie od przyjętego modelu) nie byłyby objęte daniną. To zniechęcałoby do traktowania nieruchomości jako instrumentu inwestycyjnego.

Jednak przystopowanie spekulacji na rynku nieruchomości (zwłaszcza na rynku mieszkaniowym) to nie jedyna motywacja stojąca za zwolennikami podatku katastralnego. Według nich danina ta pełni też rolę porządkującą rynek nieruchomości, ponieważ uświadamia właścicielom realną wartość ich majątku. Często jest tak, że starsza osoba mieszka w bardzo dużym lokalu położonym w centrum miasta i lokal ten jest zdecydowanie za duży na jej potrzeby. Obciążenie fiskalne miałoby skłonić takie osoby do rozważanie zamiany mieszkania na mniejsze. Dotyczy to również osób, które przetrzymują pustostany, albo z powodu braku motywacji do sprzedania, albo z chęci zarobienia na wzroście ich wartości.

Czy podatek katastralny rzeczywiście może zostać w Polsce wprowadzony? Do tego pomysłu podchodzi się coraz bardziej sceptycznie. Wynika to głównie z malejącej motywacji rządu – rynek nieruchomości zaczyna się schładzać i być może nadmierny wzrost cen przestanie już wkrótce być problemem.

Artykuł Co to jest podatek katastralny? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości ATP.